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策劃李一帆：前幾年總說開發(fā)房地產(chǎn)比較掙錢，就比較好奇，市場好的時(shí)候，和目前現(xiàn)在的市場，開發(fā)商的利潤能差多少？
王總：首先得更正啊，房地產(chǎn)真的很賺錢嗎？如果房地產(chǎn)真的很賺錢，那么多死的公司從哪來？他是這個(gè)邏輯：房地產(chǎn)是一個(gè)高單價(jià)產(chǎn)品，它的經(jīng)營的這個(gè)消費(fèi)金額相對(duì)比較高，因?yàn)橄M(fèi)金額高，所以大家會(huì)認(rèn)為他可能利潤會(huì)很高，僅僅是一個(gè)非常不客觀的說法而已。萬科這么多年秉承的原則，利潤率在17%，就是他們拍地拿地的標(biāo)準(zhǔn)的測算，符合這個(gè)就是一個(gè)正常的邏輯。從成本核算來講，咱現(xiàn)在做開發(fā)成本核算，地價(jià)不算，就一般的這個(gè)小區(qū)，3500元一平方。建筑，景觀啊，稅費(fèi)啊，當(dāng)然你說3500不高啊！加上地價(jià)，地價(jià)可能有一千兩千或者多少錢，他是按照容積率算的。那你算你會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在賣的房子基本都是賠錢。3500+1500就5000了，那你賣的房子不到5000你說就虧了，那好不到5000為啥還賣??？開發(fā)商自有資金實(shí)際上是沒有那么多，建筑都是別人墊資的。建筑方工程方的墊資是有基本的邏輯的，比如說有些是墊資到地面，然后地面以上你就該開始給我付款了。有的說那我給你達(dá)到預(yù)售七八層，有的說我給你封頂。同樣是把這房子蓋起來，但是付款的節(jié)點(diǎn)不一樣，他建筑方給你的折扣也不一樣。這從生意角度其實(shí)很容易理解。那既然是這樣，縣城一堆賣3000多的碧桂園怎么算？他跟成本還有關(guān)系嗎？是不是就沒關(guān)系了，那他為什么還要賣？就是他賣這個(gè)房子，這會(huì)兒是為了止損，跟成本無關(guān)。現(xiàn)在都說二手房虧啊虧啊，港區(qū)的房30多萬成本多少錢？毛坯價(jià)咱合約價(jià)格在43萬-44萬，加上各種各樣稅費(fèi)手續(xù)，可得到45萬左右。45萬現(xiàn)在賣多少錢？三十萬！16年簽約到今天七八年過去了，你付的那么多利息月供，本金占多少？付10萬塊錢你的本金有2萬沒有？因?yàn)榍?/span>期是利息高，本金低嘛！其實(shí)你支付的多半都是利息，你還了好幾年發(fā)現(xiàn)我沒還多少錢啊，因?yàn)榫褪窃绞乔皫啄昀⒃礁呗?/span>！他是提前要把利息收走。其實(shí)不管是等額本金還是等額本息，咱們?cè)瓉硭?/span>過以十年為單位，10萬塊錢，你付的利息相差只有3800，這是銀行的算法。他一定會(huì)讓你最開始的時(shí)候盡可能多支付一些，你想支付了那些利息是不是你的成本？賣房的人什么邏輯？他把這30萬拿回來能解決他的問題，跟成本有關(guān)嗎？無關(guān)！都說現(xiàn)在市場環(huán)境不好，那我再問花30萬買的人是啥人？
李一帆：他要在這住或者是孩子在這上學(xué)？
王總：以現(xiàn)在我得到的二手房的信息，買房的人多半是投資的人，進(jìn)場抄底的，都不是剛需。特別是港區(qū)，相對(duì)來講比較集中。所以反過來他們比較狠，40萬東西給你直接照著腳脖子底下砍，因?yàn)樗毁I你的無所謂，他可以買別人的。就這個(gè)時(shí)候的市場所謂的供需，就是不得不賣的人在賣，有錢抄底的人在抄底。所謂的房產(chǎn)形式不好是怎么個(gè)不好，標(biāo)什么價(jià)都沒人買，那是真不好！現(xiàn)在鄭州去年數(shù)據(jù)，二手房72000套新房71000套，一共賣了14萬套合一個(gè)月1萬多，這個(gè)交易量和啥時(shí)候一樣，15年一個(gè)月1萬，不差！只不是沒那么好，哪可能一直那么好，對(duì)不對(duì)？從1萬套到12000套就是復(fù)蘇了，從12000到13000套，這市場就算平穩(wěn)了，很好了，對(duì)不對(duì)？所以現(xiàn)在其實(shí)你只看到了一面，認(rèn)為房地產(chǎn)公司都會(huì)賺錢，沒有那么高的利潤，這是第一個(gè)；第二個(gè)都說現(xiàn)在房產(chǎn)環(huán)境不好，真的不好是沒人買！現(xiàn)在是買賣活躍，只不是沒有原來高了。就跟股票一樣你掛了個(gè)價(jià)格有人買，就是100億的這個(gè)東西，一股合一塊錢，忽然有人標(biāo)了兩塊錢，有人拿兩塊錢買了，他的市值就是200億，他不是憑空就多了100億，沒有！他只不是標(biāo)價(jià)體系變了，用100億標(biāo)價(jià)還是用200億標(biāo)價(jià)，他都是那堆東西，那對(duì)東西沒變。從房地產(chǎn)現(xiàn)在的角度來講，有人買了賺了，有人買了虧了，最終是個(gè)啥？最終是個(gè)財(cái)富再分配。錢不是沒有了，錢在哪？錢都在銀行？你賺的錢什么最終都在銀行吧，你花了60萬買的這套房，你不也都是從銀行走的賬嗎？現(xiàn)在你這個(gè)東西變成30萬然后你賣了，那30萬去哪了，分流給別人了?，F(xiàn)在之所以所謂的不好，咱這樣說，社會(huì)的總資產(chǎn)三百萬億，這個(gè)錢沒有變，或者說錢比原來還多，那為什么現(xiàn)在你感覺從體感還是從什么角度說市場不好，是原來三百萬億能乘以8，現(xiàn)在三百萬億乘2，流動(dòng)是不是差了？差四倍，這就是乘數(shù)關(guān)系，并不是錢沒了。錢沒不了對(duì)吧？不在你手里就在他手里，他就是流動(dòng)的快慢而已，現(xiàn)在不但錢沒少還多了，錢多了流動(dòng)不起來，所以你感覺不好。原來市場好的時(shí)候有死的項(xiàng)目，市場不好的時(shí)候，也有賣的好的項(xiàng)目，用這個(gè)角度去看。那死他怎么死的，好人家咋好？這樣看！
原來房子也不用做細(xì)節(jié)，也不用啥了，房子一蓋就賣完了，還用做細(xì)節(jié)嗎？不用了，該投不投了，反正房子賣完了。那現(xiàn)在房子不好賣了，競爭激烈，不得好好打造你產(chǎn)品不得想辦法把這個(gè)東西做的更良心一點(diǎn)。你不做良心沒人買啊，不都是壞事！你說這市場環(huán)境不好了，對(duì)你有沒有好處？
李一帆：有！我們都是消費(fèi)者也！
王總：是不是，他這里邊其實(shí)有啥問題，大家真正焦慮的并不是說房子貴與便宜，是你認(rèn)為房價(jià)降了，你就能買得起，錯(cuò)！房價(jià)降了，你失業(yè)了，你還買不起。那為啥房價(jià)降了，我失業(yè)了？你想一個(gè)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的64個(gè)上下游，間接關(guān)聯(lián)的超過300啊。你以為只是房地產(chǎn)這18萬億嗎？那些上下游什么加一塊兒，那不就是經(jīng)濟(jì)的主流的東西嘛！那現(xiàn)在房子賣不動(dòng)了，沒有上下游的供應(yīng)，相應(yīng)的也都縮減了，那你原來就在這個(gè)上下游里邊在工作，你不失業(yè)，誰失業(yè)！你失業(yè)了你還會(huì)買房嗎？這不就惡性循環(huán)嗎？所以說通縮是不好的，適當(dāng)?shù)耐浭呛?/span>的。都說我們現(xiàn)在債務(wù)很高，解決債務(wù)的核心問題解決方案是啥？擴(kuò)大容量，擴(kuò)大容量這點(diǎn)債都不是問題。
李一帆：牽涉到經(jīng)濟(jì)上面了。
王總：他就是個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，今天的房地產(chǎn)問題，哪是房地產(chǎn)的問題，經(jīng)濟(jì)周期問題。都說人口降人口降，新出生那些人口他還買不成房子呢，不是他的問題。就是整體經(jīng)濟(jì)周期到這個(gè)時(shí)候了，居民負(fù)債率能承擔(dān)更多負(fù)債的人沒了，變少了，你想想居民負(fù)債率，農(nóng)村人口也算啊，農(nóng)村家庭也算，他們都給你算到68%了，那你想想城市人口，他負(fù)債率是多少啊！可能得超百分之百或者百分之二百。他們還咋辦？還能再負(fù)債嗎？消費(fèi)不動(dòng)啊。更多的現(xiàn)在的主流的人群，正在工作的人現(xiàn)在已經(jīng)消費(fèi)不動(dòng)了，房子自然而然他就往下落了。都往下落了，那些認(rèn)為房地產(chǎn)賺錢的人還在開發(fā)，那他不死誰死啊！多少現(xiàn)在供應(yīng)出的地是那個(gè)時(shí)候，就是高點(diǎn)的時(shí)候買的。康橋17年的時(shí)候大量的買地，18年沒動(dòng)呢，虧了20%，因?yàn)榈貎r(jià)跌了，你再動(dòng)再虧。只要是生意，沒有永賺不賠的。
李一帆：咱們賣房子，應(yīng)該什么節(jié)奏最好呢，特別是目前的這種市場情況。
王總：咱公司成立的時(shí)候在15年接了一個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)樗績r(jià)比較高，咱沒接之前一年半他們賣12套。咱們接手賣了三年半，一共是249套房，賣了三年半。要說你想三年半，再加上他自己原來的一年半，五年賣200多套，一年合平均50套，他是不是不會(huì)賺錢，那么慢！但他的房價(jià)從2000漲到4000，賺到了！咱合作另外的一個(gè)公司，16年之前，很多項(xiàng)目還沒有真正的啟動(dòng)啊，或者說還沒有開始蓋啊，就用各種各樣的手段給他賣完了，然后16年你知道遇到什么問題？沒貨了，3000多吭哧吭哧賣完了，好了，從四千，五千，六千到一萬，但是他們沒貨了。
李一帆：就像這種情況，他是賣完了，他能不能直接再開下一塊地，兩三年就能蓋了。
王總：他去開了，拿了那些錢，在高位不就占崗了嗎？最貴的時(shí)候17年18年買，不跟康橋一樣嗎？所以說慢快他不是絕對(duì)的。任何一個(gè)事情，最終分析完，對(duì)自己都有收貨。
