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姜總：王總，對于這個(gè)縣城的房地產(chǎn)走勢你是怎么看待的？因?yàn)榇蠹叶贾婪康禺a(chǎn)的長期看人口，對于一線其實(shí)我們并不擔(dān)心，因?yàn)橛虚L期的人口流入，但是關(guān)于縣城的，你覺得未來趨勢如何？
王總：你的分析呢？
姜總：其實(shí)我認(rèn)為縣城沒有這個(gè)一線樂觀，因?yàn)楝F(xiàn)在城市化率已經(jīng)60%多了，按照國際上來講75%，剩百分之10幾，那肯定不如前20年，每年百分之一點(diǎn)多，可能往后我覺得這個(gè)速度會(huì)降下來，可能0.5%？0.4？可能再需要個(gè)20年、30年才達(dá)到75%，所以說我覺得縣城的這個(gè)地產(chǎn)趨勢會(huì)逐漸的下降。
王總：可能是維度不夠啊。你像柘城，柘城有多少人？
姜總：柘城得個(gè)八九十萬百十萬吧。
王總：一共是吧？縣城多少人？
姜總：縣城里邊大概有個(gè)十來萬左右。
王總：十來萬，剩下的八十萬不想進(jìn)城？
姜總：但是其實(shí)有一部分已經(jīng)來到一線了。
王總：咱說總數(shù)啊，一個(gè)100萬的縣城，現(xiàn)在呢在河南也就是在一二十萬人這樣子就很好了，因?yàn)槟愕某Ｗ∪丝谠谶@放著。那好比說人已經(jīng)不在這了，但是戶口還在這兒，那出去的人你估一下就行。
姜總：估一下十分之一？
王總：出去十分之一，也就是在城郊的或者在農(nóng)村的、城鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的是還有80萬，80萬再走十分之一也就是走了8萬，那72萬想干嘛？
姜總：我理解你的意思，就說這72萬會(huì)有一大部分走到縣城。
王總：還有呢？還會(huì)走到一線城市是吧？不斷的梯級的流動(dòng)。那現(xiàn)在你看所謂的我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率達(dá)到了百分之六七十，那從縣城看是這個(gè)樣嘛？
姜總：縣城肯定不是。
王總：不是，有些人可能注定是沒有能力要走到一線城市或者省會(huì)城市，更多的可能會(huì)去地級市，然后剩下的人才會(huì)走到縣城。那你再劃分一下，未來十年到二十年，縣城如果說從你現(xiàn)在的邏輯來算，100萬人已經(jīng)有20萬到縣城了，80萬有十分之一又走了，剩70萬人，70萬這20年應(yīng)該怎么分配？
姜總：你的意思是未來20年這70萬中可能就是40萬或者50萬要往縣城或者地級市慢慢游走是吧？
王總：對，那如果說我們這樣講，縣城再增加20萬好吧，不讓他太多。
姜總：你這個(gè)我認(rèn)可，增加20萬也好，30萬也罷，這個(gè)長期趨勢我認(rèn)可，但是這個(gè)速度會(huì)不會(huì)降下來就是比前十年？
王總：速度降不降核心看啥？看收入?。∪绻杖朐黾恿?，流入就快是吧？收入如果沒有增加，流入就慢。其實(shí)這里面還有一個(gè)數(shù)據(jù)可能是是隱含的，因?yàn)闆]有這樣的平均數(shù)，或者國家公布的數(shù)，就是現(xiàn)有的農(nóng)村人的年輕化率是多少？印象當(dāng)中可能是老人更多對吧？
姜總：你現(xiàn)在看留在老家的確實(shí)是好多出去打工了，確實(shí)是老人更多。
王總：老人占比是多少？
姜總：這個(gè)數(shù)據(jù)真不清楚。
王總：你能估出來，大概的數(shù)，五十歲以上的。
姜總：得有1/4或者1/3？
王總：1/3好吧，也就是70萬人口的1/3，有21萬人是老齡化的，這些人未來20年走出來的可能性也不大。那他能走出來的就是跟著子女往外走，更多就是說沉淀下來的農(nóng)村人。那這些人的生命的這個(gè)周期，應(yīng)該得在七十五八十歲以上。為啥算這個(gè)數(shù)，就是未來20年到30年大概能沉淀下來的老人，就不再走出來的可能得有20萬左右，那剩下的人勢必還是要進(jìn)入到縣城、地級城市或者一線城市。剛才我說了核心是收入，那我們要的基數(shù)是多少？就我們認(rèn)為縣城的這個(gè)速度，整個(gè)開發(fā)速度，或者城市規(guī)模的擴(kuò)建速度，我感覺最少應(yīng)該有20萬人的支撐。20萬的支撐，一年就合1萬人，我們按平均數(shù)，這里邊我覺也分大小年，這大小年從哪來？還是從收入來。你收入這幾年高了，可能大家進(jìn)城的欲望就更高。為什么這個(gè)東西是不可逆，因?yàn)槿俗非筮@種好的生活，好的生活配套啊，這種東西是不可逆的，教育啊，既然這個(gè)東西不可逆，它就是剛性。那它是剛性的，那我們的整個(gè)人口基數(shù)還夠大，那人口基數(shù)夠大，那我覺得柘城這樣的城市，在未來的城區(qū)擴(kuò)展啥的它就有機(jī)會(huì)。但是舞鋼機(jī)會(huì)可能就少，舞鋼就30萬人對吧？你看整個(gè)這個(gè)人口基數(shù)還是比例，現(xiàn)在如果說就已經(jīng)有10萬人了，你指望著再有10萬人進(jìn)來就很難?？赡芫褪沁@類的城市規(guī)模就會(huì)變得很小，人口基數(shù)不夠。長期看人口，所以說未來縣城可能是一個(gè)分級，根據(jù)人口基數(shù)，你的人口基數(shù)越大，你像鄧州吧，鄧州一百四五十萬這樣的人口基數(shù)。也就是說只要是過百萬或者說過八十萬的，這種縣城的地產(chǎn)未來應(yīng)該都不錯(cuò)。為什么？因?yàn)樗惺畮椎蕉f的人口流入。但你想你現(xiàn)在縣城規(guī)模也就十幾二十萬，城市人口要擴(kuò)一倍，城市肯定不能擴(kuò)一倍，擴(kuò)0.5倍都很嚇人了。但如果在這樣一個(gè)縣城，還有30萬到40萬的人口流量，就是生存這樣一個(gè)比例，那很好了呀！所以他也是分級、分化的。河南這108個(gè)縣，四五十萬人口，五六十萬人口的，未來人口基數(shù)也就十幾二十萬了不起了，走一半是吧。那人口多的，它也走一半，留下來的這一半，那你就知道了哪個(gè)縣城的房價(jià)、需求啊。
姜總：那還是看人口。
王總：對，看人口，看經(jīng)濟(jì)收入的速度，也是這個(gè)邏輯，不能一概而論，是吧？河南也有很多人測算說我們直接輻射人口是兩個(gè)億，長期輻射人口四個(gè)億，所以說鄭州未來可能得是2000萬以上的人口，這個(gè)算法是沒有錯(cuò)，但時(shí)間呢？時(shí)間可能跨度在十幾二十年。
姜總：對鄭州這個(gè)前景我報(bào)的非常樂觀，因?yàn)榘凑沼幸粋€(gè)數(shù)據(jù)嘛，叫做一個(gè)城市正常能夠吸納周邊8%的人口，比如像河南鄭州，正常的，他的理想應(yīng)該是河南是1億人，整個(gè)鄭州應(yīng)該容納2800萬人是最合適的，所以鄭州的前景還比較樂觀的。
王總：邏輯是一樣，縣城也是這個(gè)邏輯，地市也是這個(gè)邏輯。像在一些大的這個(gè)你們老家的商丘800多萬人，相對來講商丘又跟其他這個(gè)省接上，他會(huì)形成一個(gè)小型的區(qū)域中心城市，雖然它離鄭州不是很遠(yuǎn)，不到兩個(gè)小時(shí)，但它也會(huì)形成這樣的格局，所以用這個(gè)邏輯往下推去復(fù)制肯定不會(huì)錯(cuò)，未來我們只看城市人口。
姜總：他的速度會(huì)不會(huì)低？或者慢一些，應(yīng)該會(huì)吧。
王總：不一定，應(yīng)該這樣想哈，為啥說不一定，有可能更快呢！它核心是收入。
姜總：對，如果說大家收入足夠了，都想過好的生活，特別是教育，因?yàn)榻逃羌谢?，不可能在村里面建個(gè)很好的小學(xué)，因?yàn)楹玫男W(xué)建縣城了，大家為了這個(gè)教育也去縣城了，這個(gè)非常理解。
王總：你看現(xiàn)在這個(gè)收入有個(gè)啥問題啊，就是三年疫情，然后今年的復(fù)蘇啊各方面都很差是吧！所謂的不能說叫百廢待興吧，就是在一種悲觀的情緒當(dāng)中，它達(dá)到一定低點(diǎn)了，他會(huì)不會(huì)有反彈？那這種反彈最終能不能造成收入的分級分化分流，或者說在某種程度來講會(huì)有種補(bǔ)償性的叫啥爆發(fā)式的，報(bào)復(fù)性的。如果說有這樣的一種情況，他短時(shí)間可能就能賺不少錢，那么這種短期內(nèi)賺到的錢，就會(huì)催生它的欲望和需求。所以不能簡單的說是不是就不行了！20年一個(gè)周期，那我們經(jīng)過了第一個(gè)20年，下個(gè)20年的發(fā)展可能是我們現(xiàn)在無法想象的。為什么這樣說哈，就是當(dāng)我們把自己的杠桿去掉之后，你現(xiàn)在還有杠桿啊、房貸，我現(xiàn)在已經(jīng)沒有了，那如果說我隨著這個(gè)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇我的收入能增加的話，我會(huì)不會(huì)換房？
姜總：應(yīng)該會(huì)！
王總：這種需求不是沒有，他一定會(huì)有迭代。每一代人這個(gè)使命完成之后，他還會(huì)重新有，因?yàn)槿藢@個(gè)美好生活的這種向往，這是不可逆的，但凡有能力，你都會(huì)做這個(gè)事情。我記得前幾年董潘說了句話：你以為你要個(gè)三房就可以了，隨著年齡的增長你的收入增加，你是不是想要要一間書房？你的子女都變大了，你的子女要不要一間衛(wèi)生間？那你要不要顧個(gè)保姆？那這種需求是不斷的迭代的，誰告訴你人均36方就是一個(gè)極限，它是一個(gè)我覺得是滿足基本需求的一個(gè)極限制，并不是一個(gè)完美生活的極限制。應(yīng)該這樣理解，不用去一概而論，因?yàn)槭裁礀|西都不是一概而論的。你去金沙那個(gè)城市你會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)城市根本不發(fā)展房地產(chǎn)，那就是一個(gè)礦業(yè)帶來的一個(gè)城市，隨著礦的結(jié)束，人員就流出了，然后整個(gè)你看那個(gè)城市就死氣沉沉，不能說看不到希望吧，就是一群人每天在重復(fù)這種生活，城市也沒有什么新的基建啊，你就感覺很蕭條。我覺得只要有人口這種需求在，他就會(huì)不斷的有這種市場。美國現(xiàn)在夠厲害吧，平均收入也很高吧，但他真正的人群聚集的城市在哪？是在東西海岸，整個(gè)它的內(nèi)陸人是相當(dāng)少，就它的人還在不斷的聚集聚集聚集，這個(gè)是改變不了的。
所以不要一概而論！也不要對未來就消極！
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