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策劃師孟祥陽：王總，兩會上對于房地產(chǎn)現(xiàn)在這個定調(diào)，相當于說應該是雙軌是嗎？就是保障住房和商品房的兩種模式。那就說這兩種模式的發(fā)展情況下，對于二手房市場，包括新房市場，會有什么樣的一個影響？
王總：先這樣說，逐條捋吧，兩條腿走路！國家為什么要出臺這種所謂的保障房，原來沒有嗎，力度不夠是吧！那看政府的決心了。政府什么決心？要么拿錢出來建，要么拿錢出來買。
陽陽：現(xiàn)在的做法就是拿錢出來買。
王總：對，那對市場有好處嗎？
陽陽：對于房企來講我覺得是好的，因為他可以救活一部分企業(yè)。
王總：我覺得他對誰都好，他把房子買下來干嘛再租給別人嘛！
陽陽：兩種形式，第一種是租，第二是再賣出去。
王總：那他是不是在平均房價？平均房價對老百姓好不好？老百姓不恐慌了，需要買改善型的房子的人會不會買？
陽陽：會，但是現(xiàn)在就是一個問題，他對二手房的沖擊呢。像國家現(xiàn)在出來的這種保障性住房，不是兩種嗎，有一種是配租型的。配租型的對于這種租房的這個市場肯定有影響！
王總：租金會低是吧？
陽陽：對！
王總：那現(xiàn)在租金價格怎么樣？
陽陽：也已經(jīng)很低了，現(xiàn)在也是出了人才公寓，我看他那個租金跟市場上正常的租金水平差不多，整體都是低的。
王總：那跟這個有關(guān)系嗎？
陽陽：我覺得還是跟就業(yè)有關(guān)。因為現(xiàn)在人不出來了，今年的這個整體的就是房地產(chǎn)的這個開工時間也往后，好多人是沒有活兒干，還在家里，我覺得跟就業(yè)有關(guān)系。
王總：都說鄭州跑了200萬人，回家了。那他既然是選擇回家里，就說明他本身在鄭州沒房子，所以房價掉啊！我試圖想引導你理解什么呢，就是不管政府參與不參與，市場永遠歸市場，政府可能會白給你嗎，對吧？那你說，他對于那個房價、租金可能會沖擊，沒它的時候已經(jīng)沖擊差不多了。為啥沖擊差不多了？人都走了，人走了沒有那么多需求了，你租金不跌嗎？你說這是干預的邏輯，還是市場本身的選擇邏輯，他最終也是要進入市場的。好我希望不希望房價跌，政府希望不希望？你也不希望吧，我們都希望平穩(wěn)，為什么叫房住不炒？讓干啥呢？他是不讓你買房嗎？不是！他是不想讓房價漲得那么快。房價漲的快了會變成什么樣？你買不起我也賣不動了，我不想要這樣的市場，對吧，我想一個月能讓我賣個二三十套我就滿足了，咱公司就能活了。一下賣一二百套，你怪高興的，剛才我講的沒貨了，市場最好的時候我沒有貨賣，開發(fā)周期也得八個月以上吧，從今天打地基。對誰都不好，因為剛才咱講13年20億平方米的新開工，然后逐年下降，到2014年15年就剩14億了，然后一下一個政策上來，又干到了18年的20億。那你原來還沒消耗完呢，一下子干出來20億，居民貸款又增加，剩余的庫存咋消耗。不是經(jīng)濟環(huán)境不好，有很多都是嵌套在一塊兒。地產(chǎn)周期跟庫存周期，或者跟一些什么康波周期，他們都是嵌套關(guān)系。在嵌套的時候達到同頻共振的時候影響最大?，F(xiàn)在是不是？是啊！現(xiàn)在一定是庫存很有問題了，出口不好了，出口不好一定會影響就業(yè)就不好了唄，因為沒有那么多出口，庫存積壓你是不是不會再生產(chǎn)，然后現(xiàn)在主要是消庫存，在消耗到一定程度之前，大家是不會動的，短期周期就在這個。長期周期？房產(chǎn)周期從98年到18年，18年見頂到現(xiàn)在衰退蕭條駐底，一個建筑周期15年到25年，平均20年，咱中國是第一個經(jīng)歷的房產(chǎn)周期，別的國家都經(jīng)歷好幾輪了。現(xiàn)在一味的看跌是主流吧，我們從刷視頻的這個看大家說的這個邏輯，今年可能風向是分裂的，原來多半都是唱衰，現(xiàn)在有人唱多了，而且這個比重越來越大。
陽陽：除了周期的角度，其實我還有一個思考，就是剛剛聊的第一個是現(xiàn)在人口一直在下降，這個會對未來的需求有一定的影響。
王總：現(xiàn)在其實不是人口下降，是人口不增長。
陽陽：增長量少了。
王總：對，只是不增長，見頂。
陽陽：然后那這個后期的話，他釋放的需求可能來說是會越來越小了，這是第一個就是我判斷他可能短期內(nèi)不會漲的一個因素；然后第二個就是因為現(xiàn)在我們手里面有這種，比如說我可能到幾十年之后，我們有置換的一個需求，那我們又置換出來一批的這種比如說這種剛需房，誰買？現(xiàn)在就是說我覺得還不會大漲的原因在這，因為我們置換出來的沒有人再接手了。
王總：你所謂的漲是什么意思？
陽陽：就是房價比如說現(xiàn)在12000。然后漲到13000，,14000這樣，慢慢的往上漲，但是我認為就是未來人口上漲沒有那么快了，
王總：這是個需求邏輯，那從需求邏輯，我現(xiàn)在告訴你鄭州有三四千塊錢的房子，你知道嗎。老破小，就非常老的房子，可能他已經(jīng)有60年了，他們的房價能賣起來嗎？我跟你講所謂的老破小長啥樣，靜坤總當年回鄭州的時候買了第一套房，54平米，一個應該是個一房一廳，我目測應該是50年代來的，位置非常好，就在東三街那塊兒。那個時候就非常多，就在那時候房價賣2000多的時候他1000多買的。就現(xiàn)在這樣的房子三四千塊，因為他沒有任何金融屬性，只有居住屬性。有人買嗎？有！什么樣的？就是暫時沒有太多金融需求又想有個安穩(wěn)的窩的人。市場有，是主流嗎？不是！為了有個安穩(wěn)的窩，為了能落地到一個位置，大的環(huán)境他解決不了，他內(nèi)部裝修可以做好一點，可以做的很有格調(diào)一些吧。你也看過這樣的改造吧，所以這種需求是有的，這是一種選擇，我為什么要花那么高的成本買套房，我不能找個這樣的房子純住嗎？這是一種選擇，不代表買這群人真的沒錢，但多半一定是沒錢，永遠都有，你也不敢相信會有這樣的房。去市場，這個有的時候咱不能在辦公室里在家里面臆想，得有去市調(diào)的數(shù)據(jù)。我剛才組織這個會，我想拿些數(shù)據(jù)出來。就這個多半還是還要看數(shù)據(jù)。去年咱做那個事，那個平度那個書記是吧，咱做競調(diào)，你這個鄉(xiāng)有多少個自然村？這些村的人口結(jié)構(gòu)情況，然后咱們在蘭考4800人的一個自然村，平時在家就1000-1200人，現(xiàn)在在家里面是3500人，在外面工作人只有1000多了。這相當于什么？原來出去在外面工作的60%的人，今年就沒有出去。那我問你這個數(shù)據(jù)你在哪能看到？那你打打電話就有了，你給你村支書打電話，這不更真實嗎？所以我們不是光做學問，我們做市場，做真實東西，很多東西只要你思路一變就可以做一些事情出來了。所以你看需求不一樣，那有的人就愿意買二手房。他買二手房的邏輯第一可能會便宜點，第二可能會生活便利度會好一點，是吧？對剛才你說的安全，不至于爛尾什么的，想法是不一樣的。那有些人那我就要新房，遠一點也行，或者我就想看中那個未來，哪怕你未來現(xiàn)在摸不著邊。那往東區(qū)置業(yè)的人都想，我在東區(qū)得有套房，現(xiàn)在被腰斬，但我們要相信，他們也不可惜，因為能直接去東區(qū)置業(yè)的人都是有錢的人，所以他們沒事，深套，淺套而已，回頭還會起來。就從需求上來講，我們這樣想，哪天14億人口變成12億了，變成10億的，變成8億了，會消滅需求嗎？不會！那就是萎縮而已，但你供需只要是恰當?shù)?/span>，是合理的不就行了嗎。
陽陽：因為我現(xiàn)在考慮的只是需求端的，他不斷在縮小，但是供應端的，我考慮可能現(xiàn)在目前市場上整體的一個庫存已經(jīng)建的，但是可能隨著未來的這個發(fā)展，比如說一些城改啊，或是把這些就是整體的城市規(guī)劃方向上會把這個供應端給壓縮，然后達到這樣一個供需的平衡。
王總：人性是無止境的。怎么說呢，你現(xiàn)在是有多大面積？
陽陽：90。
王總：你現(xiàn)在一個孩子，有倆呢？
陽陽：小了。
王總：沒錢就不說了，但凡你手里有點錢。。。
陽陽：現(xiàn)在都想換啊！
王總：這就是人性，誰能改變得了？你現(xiàn)在想最少你得倆孩子吧？也就是你換房是必須的。你以為換了就ok了，夠住就行了。一兩歲的需求跟二十歲的需求一樣嗎？不一樣，那你說20歲的時候孩子不一定在家呀！他不回來嗎？他帶個媳婦，老公回來的時候，那個小房子能住嗎？不能住的話，回來不回來？你想不想讓他回來？你想讓他回來是不得把他的環(huán)境打造一下是吧？得正常的，是兩口人住的吧，都得有衛(wèi)生間吧。那你兩口要一個主衛(wèi)，他兩口不要主衛(wèi)，賴好得有個客衛(wèi)啊。
陽陽：需求進一步上升。
王總：需求不就有了嗎？應該這樣說，只要你手里有錢，你一定是要想改變自己的生活，改善自己的生活，換房換車，換各種樣的所謂的必需品。他的目的應該是什么呢？叫社會的歸社會，市場的歸市場。你像那個新加坡或者德國，這都做的比較好，那人家的公租房，第一你要排隊，第二確實便宜了一些。但人家的商品房更貴了。
陽陽：以后咱們應該也是這樣的發(fā)展。
王總：應該是人性的使然，需求端的使然，國家做什么事兒，是不是得讓老百姓富足，你不管你是社會主義國家還是資本主義國家你讓我沒錢賺了，你讓我生活不好了，我是不是得把你選下去？不管是怎么解決，你作為政府，你是不是得讓老百姓好。耐心等就行了，不必為這些東西批判誰行啊不行啊，都不對！眼光太短了，著眼于未來，著眼于整個的這個需求的過程。那現(xiàn)在說房價未來會不會漲？不能說永遠漲，但他一定會漲，為什么這樣說？貨幣是不是在貶值？既然貨幣在貶值你對應的資產(chǎn)是不是總數(shù)就得增加？居民的收入是不是在增加？現(xiàn)在你看是在萎縮，未來會不會增加，那對應的資產(chǎn)會不會重新估值。你明白這些東西了，那你還用聽他們說啊就怎么樣了就怎么樣了那是干嘛的？那是在吸引眼球。但有的人會被影響，昨天佳瑤說他一個朋友現(xiàn)在想把第二套房賣了，為啥？他說一直跌！
陽陽：呵呵呵，但如果說現(xiàn)在賣了再換，其實這個是可以的。
王總：在什么時候你只要是買和賣同時進行，你都不虧。市場好的時候，你賣一套買一套，他對應的價值是一樣的。市場不好的時候，你買一套賣一套一樣，不用光想要那個絕對值，或者說我們股市上叫賣到最高點，抄到最低點。沒有人這樣要求。但是一些散戶，一些初入股市的人，不懂的人，他都想賣到最高點，區(qū)間就可以了。人會盲從，這個東西怎么說？就是人本身就是一個感性的動物，當你在這里面隨波逐流的時候，好比說這個事兒你在外面撿垃圾的那些人今天所有的東西跟他都沒關(guān)系，能理解吧？在農(nóng)村生活的人，那天天的他可能錢都不花，這跟他也沒關(guān)系。那為啥在同樣一個環(huán)境里邊途徑不一樣，大家的這個思緒就有那么大的差別，你看有的活都活不了，有的跟沒事一樣。這是被動，就是他可能不就不在這個圈里，那你在這個圈里面你把這個東西了解清楚，你是不是也不用恐慌。你在市場環(huán)境好的時候，在自己收入夠的時候，你要做的應對是去杠桿，要把自己的這些債務盡快的平了。那有些人是在市場環(huán)境好的時候拼命的在加杠桿。那這個時候那我問你現(xiàn)在鄭州市的數(shù)據(jù)出來了，二手房72000套，新房71000套，二手房干過了新房，然后我問你買二手房的人，他的結(jié)構(gòu)構(gòu)成是啥？全鋼需嗎？全為的是買房自住嗎？
陽陽：不是！但是我覺得他應該是占一大部分。
王總：那我給你個數(shù)據(jù)，我現(xiàn)在不是幫我大姐賣港區(qū)那個房，所有的給我打電話來談價格的人無一例外的不是投資客，因為咱做房地產(chǎn)我會就多問這中介誰在買？投資客在買，全是投資客。嚇人不嚇人，他們來抄底，那價格砍的恨不得30萬把房子買走，為啥？因為他不一定要買你的，他沒目的，就是他在這個區(qū)域只要看到合適的房子，便宜我就可以買，所以砍價砍到腳底板上，不斷的試探試探。這里面誰在賣房啊？有些必須賣的人，我大姐，就這個情況，必須把這套房子賣了，就這四年整個她的生意被拖垮，虧錢她也賣。不管是在上行市場還是在下行市場，首先你要理解這個邏輯關(guān)系是什么；第二個你需要做的就是應對而已。市場環(huán)境好的時候賺錢能力強趕快進去，市場環(huán)境不好的時候有能力了，該抄也得抄，要不錢從哪來啊！前兩年疫情剛開始的時候，我們第一個體感就是很多人在提前還貸款，為啥他在提前還貸款，因為他現(xiàn)在手里面的100萬還貸款，能平掉的利息比他賺錢更多嘛！原來不還貸款是因為啥？我賺的錢能平掉我的利息，現(xiàn)在達不到這個平衡了，我就不干了唄，但是一不干，一進一出銀行損失兩筆錢。第一利息沒有了吧，第二你還給我的錢，我可能貸不出去啊。原來的是7-8的乘數(shù)，一塊錢一進一出一進一出，7-8次，現(xiàn)在有兩次三次都不得了了吧。錢還是那些錢，錢可沒有少，原來是三百萬億。進出七八回，現(xiàn)在是三百萬億，進出兩三回，錢還是那么多，所以你看咱通縮是吧，消費降級，啥啥不敢弄，這就是人類正常的應激反應。
陽陽：第二個問題就是未來的這些房企，哪些是能夠一直向好的？因為我們現(xiàn)在接地市的比較多，知道金沙做的比較不錯。我覺得能夠向好的這些房企它可能具備的一些品質(zhì)：第一首先能保證它現(xiàn)金流一直是充裕的；第二個就是他對于整體的產(chǎn)品力的把控。像剛才講的就是這種改善類的需求，它的這種產(chǎn)品力的一個要求會越來越高，所以說產(chǎn)品力把控的好的這批房企可能會比較好。那還有其他方面的嗎？
王總：大面上來講，內(nèi)卷越狠的生存率越高。像金沙它是自己跟自己卷，不斷的在完善，其實他也不是自己跟自己卷，他也是在學嘛！他學的誰??？
陽陽：他最開始學的有點像萬科吧，還有那個永威！
王總：永威對，學的是永威，那永威現(xiàn)在如何了？永威是因為產(chǎn)品嗎？不是，是資金現(xiàn)金流上。剛才你提到有一點很關(guān)鍵，就是你這個現(xiàn)金流不能有問題，不能盲目的去擴張，將本求利，這是未來的一個生存的底層邏輯。咱有些服務的甲方，現(xiàn)在就是哪怕房子賣的不好，但人家沒壓力，第一你的資本結(jié)構(gòu)不要負債，少量的負債，能夠賺；第二個你要不斷的卷，卷產(chǎn)品卷服務。那現(xiàn)在卷的最好的是誰，還是萬科，萬科研究的產(chǎn)品的精細化，對吧？除了卷還有什么？光卷不夠，以后活下來的公司一定是都卷，相互比，都卷才能活得好，那你是不是得增加附加值。像日本的松下，它在日本開發(fā)的也有房地產(chǎn)，所有的家用電器15年給你報廢一遍，免費呀！是不是附加值？
陽陽：之前那個美的是不是也有這個，我記得開封有一個項目，好像也是這種產(chǎn)品的一個附加，相當于整個小區(qū)里面這種智能化產(chǎn)品的一個附加。
王總：做附加值服務，是吧？做那個增值的物業(yè)服務，卷產(chǎn)品，也就以后的精細化，能不斷的給別人提供深度服務的，這些公司一定會活的好；另外一類的是提供特殊產(chǎn)品，什么叫特殊產(chǎn)品？適老化算，還有呢？美國有公司專門給同性戀建房子。以后中國進入老齡化了，我買個房，我得考慮輪椅吧，上下方便不方便，我在家里邊會不會絆倒？如果是一個癱瘓患者得能順利如廁吧。所以就是能提供專業(yè)化的，或者說是專項服務的開發(fā)公司也會好。卷產(chǎn)品卷服務算一類，以萬科為代表，金莎，這算后來跟進的。第二提供增值服務的，剛才我們舉例子，松下提供增項服務，還有一個是專項，專業(yè)細分吧。吃大鍋飯的年代過去了，地產(chǎn)的開發(fā)邏輯變了，原來是惡性，現(xiàn)在是要讓你走入良性。原來是高杠桿，現(xiàn)在讓你進入到低杠桿，原來是一個暴利，現(xiàn)在讓你到平均。那開發(fā)量是在減少，需求也在減少，收入會增加，人民幣還在貶值，所以相對應的資產(chǎn)估值肯定會變。
陽陽：問一個關(guān)心的問題，就是新一輪的這個降利率已經(jīng)開始，接下來還會繼續(xù)往下降嗎？
王總：中國，因為我們是個大政府，做什么事都是比較強勢啊，意思就是說只要干，必須得到目的。那我目標是市場穩(wěn)定吧，讓人民不再恐慌，讓大家能安居樂業(yè)。達到目標之前就一直就會有各種政策，某個地方達到的目標夠了嗎？必須是全國的，省政府是政府，市政府也是政府，縣政府還是政府，是吧？省會人民是人民，縣域人民也是人民。所以他這樣就會形成一種梯次，一線城市強一線城市，新興一線城市可能就先好起來，然后是二線三線四線五線到縣城，他就會有時間差。不久的將來你會看到一些強一線城市，然后波及到全國，經(jīng)濟從南到北，都好起來之后政策才會停。那時候可能我不再出臺新政策，那這可能會導致什么呢？可能一線城市已經(jīng)好了很多，我們的縣城還沒好，也就會重新出現(xiàn)局部過熱，但那個不要緊，對吧，要相信咱國家調(diào)控是這樣的，歷次都是樣的。很多時候你會覺得輪不到了，像15年一線城市先好起來，16年初，這些新興一線城市，杭州、南京他們就開始好了，熬到16年的下半年，夏天的時候鄭州開始好，你說沈陽好啥時候開始的，21年，全國都見頂?shù)臅r候他才好了。這就是南北差異。河南18地市，他也不是一塊兒好。地市誰先好？洛陽？南陽？新鄉(xiāng)？南陽都有點偏，你像16年開始，19年是誰？知道嗎？漯河，平頂山，兩三年了，還沒轉(zhuǎn)一輪來，最終18地市雨露均沾。他不是一下子就好，從經(jīng)濟發(fā)達一直到不發(fā)達，有這樣的一個過程。所以說降息一定會降到大家都滿意，基本上80%，90%都解決問題了，好了不出了，或者已經(jīng)看到這個苗頭對了，哎，我就不出了，只要還沒有看到，就一直刺激刺激刺激。16年咱買港區(qū)房的時候還85折呢，那會你覺得很可笑啊，都這樣了，一個月賣幾百套了，還85折優(yōu)惠。這就是這個政策的作用。
