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近期，《買房早知道》節(jié)目組來到榮申未來城對話評測項目，以下為此次交流要點(diǎn)和部分對話內(nèi)容
凌姐：最近這幾天全國兩會召開，兩會中對房地產(chǎn)又釋放了新的信號，對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了最新的表態(tài)。第一防風(fēng)險，第二促需求，防風(fēng)險和促需求就是為了要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)的發(fā)展。
青青：剛才說到有一個“穩(wěn)”字，過去十年的房地產(chǎn)發(fā)展，它是一個不合理的、極度膨脹的發(fā)展。像剛才我們討論的恒大欠了銀行2萬億，恒大又在全國的這么多城市這么多項目同時上碼。這個事情本身就可能已經(jīng)超出了一個合理的發(fā)展軌道，所以說現(xiàn)在有這樣一個崩盤的情況出現(xiàn)。現(xiàn)在國家之所以提出房住不炒，就是要讓房價、地價以及房地產(chǎn)的整個發(fā)展回歸到一個合理的預(yù)期。也就是穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預(yù)期從而促進(jìn)房地產(chǎn)的一個健康發(fā)展。
這兩天一直在想，我想要的一種理想的生活方式是什么樣？我所在的這個城市能不能給我提供一個沒有那么大壓力的一個舒適的居所，在這個居所里能夠滿足孩子基本的上學(xué)，有自己喜歡的工作，可能我們沒有一些大老板那樣的大富大貴但是滿足了我們基本的生活所需，這可能就是我們平凡的人，普普通通的一生所追求的安居樂業(yè)。那這個”居”，就是國家現(xiàn)在提倡的這樣一種“穩(wěn)”，不僅僅是為了國家發(fā)展，也是房地產(chǎn)大形勢的發(fā)展穩(wěn)定，作為我們個人而言，也是在提供一種生活保障。未來也不會存在房價幾年翻一倍，他是更大層面的去抗這個膨脹。這幾天有北京、深圳的朋友都在問，因?yàn)橐痪€城市的客戶隨著疫情的消失，他們的購買力得到了釋放，感覺一線城市的樓市又火起來了，就有點(diǎn)恐慌，就問我怎么辦？我要不要買啊？害怕出現(xiàn)之前暴漲的情況。我就告訴他們說，這個事是不會再發(fā)生的，現(xiàn)在不會像過去的一樣，3-5年就翻個幾倍，這種情況不會出現(xiàn)了，這不是國家想要的現(xiàn)狀。國家還是有一個底線，一個原則就是“房住不炒”，還是要給我們絕大部分的人提供一個安居樂業(yè)的底，讓大多數(shù)人都能買得起房子，而不是成為一部分人去炒房、去謀利的一個工具。
凌姐：其實(shí)政府也有針對爛尾的項目去做專門資金監(jiān)管的。在政府的監(jiān)管下，要求房地產(chǎn)企業(yè)有一個專門的賬戶，由政府來監(jiān)管。比如說購完房，按揭貸款這個錢必須交到這個賬戶里，就是為了確保房地產(chǎn)樓盤的平穩(wěn)發(fā)展。為什么說房地產(chǎn)前幾年暴利那么多？核心原因是收完客戶的房款之后，政府沒有進(jìn)行有效的監(jiān)管，而開發(fā)商又拿著收客戶的錢去買地，去瘋狂的擴(kuò)張。但是現(xiàn)在有政府去監(jiān)管，客戶所有的錢都存到這個賬戶里，而賬戶里的錢不是開發(fā)商隨便可以用的，但如果開發(fā)商需要用這筆錢，比如說要支付工程款，開發(fā)商需要申請，政府會根據(jù)樓盤工程進(jìn)度的情況，把錢撥到對應(yīng)的賬戶里。
青青：是的，今天跟榮申置業(yè)的總經(jīng)理在聊資金監(jiān)管的時候，他們也說現(xiàn)在很規(guī)范了，每個客戶的首付，按揭貸款就實(shí)時的存到了政府要求的資金監(jiān)管賬戶里。另外就是剛才說到的，要按照工程的節(jié)點(diǎn)去撥付。比如說可能要取得商品房預(yù)售許可證，十天以后才能申請資金監(jiān)管30%，主體封頂了才能去取資金監(jiān)管70%。甚至就是說取得備案驗(yàn)收許可證書后才能取到90%，或者是在房屋產(chǎn)權(quán)登記后還不能完全取走，一定要確確實(shí)實(shí)的保證監(jiān)管資金用到該用的地方，不能在主體結(jié)構(gòu)沒有封頂?shù)臅r候，或者是在沒有在工程取得竣工備案驗(yàn)收的時候就把監(jiān)管資金給取走了，這是不可能發(fā)生的。最低的保證就是這個房子能正常交付，給老百姓上一道安全鎖，不能再出現(xiàn)另外一個恒大。經(jīng)過政府這幾年的調(diào)控，現(xiàn)在已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)移到了買方市場。我們每一個購房者，都有這樣實(shí)實(shí)在在的需求，轉(zhuǎn)到買房市場我們就可以自己去分析、對比選一個合適自己的房子。不像以前，可能說我今天不買，下個月就漲了好幾百，甚至就沒有房了，這也是政府調(diào)控，讓咱們能有選擇性的去買到合適自己的房子。
小坤：資金監(jiān)管我覺得不僅僅是政府對開發(fā)商的要求，也是企業(yè)對自己的一個要求。因?yàn)閺囊粋€企業(yè)的長久發(fā)展來說，一個項目開發(fā)的比較完善了，再去做另一個項目，在資金有限的情況下是對業(yè)主也是對自己的負(fù)責(zé)。今天在跟榮申未來城的總經(jīng)理戴總聊這個事情的時候就發(fā)現(xiàn)他這個企業(yè)很有意思，他們已經(jīng)做了17年的房地產(chǎn)了，但是到現(xiàn)在為止只有12個項目，每一個項目都是達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂接近交付條件的時候再去開發(fā)第二個項目，一直是比較求穩(wěn)的，所以在現(xiàn)在這個市場情況下他才有足夠的資金去拿榮申未來城這塊地。17年間開發(fā)的這么多項目，其中有5-6個都是跟建業(yè)合作的，比較有代表性的是平頂山建業(yè)城純洋房項目，一期都已經(jīng)全部的達(dá)到交付條件了，二期才開始動工。信陽的今年五一也交房了，包括淮濱的建業(yè)府也是今年交房，你看這些項目都很穩(wěn)扎穩(wěn)打。
凌姐：他應(yīng)該屬于一個很純粹房地產(chǎn)開發(fā)商，在做房地產(chǎn)開發(fā)的十幾年里，在原來沒有政府資金監(jiān)管的時候，人家已經(jīng)按照這個步驟來了。工程到哪個進(jìn)度了？我應(yīng)該怎么支付款？房地產(chǎn)樓盤開發(fā)到哪個程度了？我怎么去拿下一塊地？他有做事的態(tài)度，還有做企業(yè)對客戶對自己負(fù)責(zé)的精神，是非常值得我們認(rèn)可的。戴總也說，在原來市場沒有資金監(jiān)管部門的時候，他們已經(jīng)正常規(guī)范的去做了，有部分企業(yè)沒有做到，就出現(xiàn)了大家比較恐慌的爛尾情況。原來市場比較亂的時候，購房者去選擇的時候會有很多坑，但現(xiàn)在有人監(jiān)管了，他覺得是好事，市場越來越規(guī)范了，從賣方市場已經(jīng)轉(zhuǎn)到買方市場了。所以我非常認(rèn)同他這個人做企業(yè)的原則和底線。
青青：對！我們再回頭來看榮申未來城這個開發(fā)商，他做了17年的房地產(chǎn)開發(fā)，跟河南一線的建業(yè)品牌合作，就是因?yàn)?/FONT>他想可持續(xù)的去發(fā)展，去做大、做強(qiáng)。正常的來說一個房地產(chǎn)企業(yè)做了十幾年，咱不可能不知道，但實(shí)際上對于這個開發(fā)商很多人都很陌生。但如果我們?nèi)ゲ檫@個項目，會發(fā)現(xiàn)這個企業(yè)做的項目還真不少，而且做的都非常不錯，口碑也很好。再回頭看商城這個項目，他選擇在市場的風(fēng)口浪尖上去做開發(fā)，當(dāng)客戶提出質(zhì)疑的時候，他選擇了與政府合作——立園置業(yè)，有城頭背景的國企。我們也知道國企下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非常了解政府的規(guī)劃發(fā)展方向，他選擇和這樣的企業(yè)去合作，那就證明他在選擇榮申未來城這塊地的時候他是有信心的。
凌姐：其實(shí)作為一個有17年經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商來講，他在選址的時候肯定是帶著發(fā)展的眼光去挑選的。比如鄭州、杭州，鄭州的二七區(qū)很繁華，但是在那塊拿地不會有人去買，太堵了，太吵了，太亂了，太雜了，包括可能杭州也有一些成熟的一些片區(qū)很成熟。但是我們不會在成熟的地方去買，可能我們看中了其中的一點(diǎn)繁華，但是會有很多生活上的不便，我們都想去發(fā)展的片區(qū)去買。比如說鄭州的北龍湖、高鐵片區(qū)這些可能都是未來的新星，一年一個樣。再回到榮申未來城這個片區(qū)，政府已經(jīng)把這么多的事業(yè)單位放在這里，我覺得這個態(tài)度還是很明顯的。
小坤：其實(shí)商城目前的發(fā)展方向就是往東往北，因?yàn)樗?/FONT>的南邊和西邊，水庫和水系已經(jīng)把資源圈起來了，所以他再往西南發(fā)展是發(fā)展不了的，只能是往東往北。最主力的發(fā)展方向還是往北，大部分的開發(fā)項目也是在那個片區(qū)，東邊是沒有很多的項目在售的。而榮申未來城作為這個片區(qū)內(nèi)的首發(fā)項目，從整體的定位上肯定是主打性價比的，可能目前我們看到的生活配套是沒有那么豐富。片區(qū)發(fā)展之后，榮申未來城項目交付后人氣會旺起來的，相應(yīng)的配套都會豐富起來。而且目前這個片區(qū)跟主城區(qū)中間也沒有隔離，都是連著的，所以說這個發(fā)展會很快，不等榮申未來城房子交付，這個片區(qū)就已經(jīng)起來了。
小坤：周邊的水系，預(yù)計五月份動工，現(xiàn)在已經(jīng)公示了。等建好后就可以帶著孩子散散步，而且也沒有主城區(qū)的堵車什么的煩心事，生活還是相當(dāng)美好的！
青青：嗯嗯，都很關(guān)心安居樂業(yè)的宜居、舒適。安居有好多方面，自己在家住的這個安全，以及還有安樂，怎么快樂的去生活。聽榮申未來城的戴總聊，他們是第一手接觸到規(guī)劃級領(lǐng)導(dǎo)的想法，榮申未來城未來十年的關(guān)于東區(qū)的發(fā)展已經(jīng)有規(guī)劃圖了，咱看到的兩個大的桂花湖，白鷺湖，等這兩個湖建好之后，就會像鄭州的北龍湖，如意湖落地后政府的核心景觀，核芯資源在哪里，未來的城市發(fā)展方向就在哪里。既然政府花這么大的代價去建造一個湖景的公園，那未來這塊兒和諧安居的環(huán)境真的會很好。
凌姐：政府做這些景觀都是有道理的，他要給自己在任這個時間里，給自己畫一個完美的句號。不管是從商城的發(fā)展來講還是從政府對城市的規(guī)劃以及開發(fā)商的這個實(shí)力上來講，我覺得這一塊區(qū)域其實(shí)是非常被看好的，它是屬于發(fā)展中的區(qū)域，而且社會在進(jìn)步，城市在不斷發(fā)展。
青青：今天還得到一個信息，榮申未來城項目對面那一塊地準(zhǔn)備做二期，我覺得這也是代表了項目從開放到現(xiàn)在得到了很多客戶的認(rèn)可，所有才有信心想著我去對面再拿一塊地做后續(xù)的開發(fā)，如果不是得到客戶及政府的認(rèn)可，也不會有這個想法。
凌姐：對，咱從開發(fā)商具體去做產(chǎn)品的各個角度來講，我們也能看到這個開發(fā)商對這個城市，對這個片區(qū)以及對這個樓盤的信心。
青青：其實(shí)說到這個項目有幾個關(guān)鍵詞我印象比較深刻，不知道你們有沒有同感？他這個戶型的大贈送，這是我印象最深刻的，因?yàn)槲乙苍诳捶孔樱襁@么大贈送面積的是很少見的，而且跟別的項目贈送的不一樣，別人贈送陽臺，他也有陽臺贈送，別人贈送飄窗，他也有。但他還多一個挑空的設(shè)備贈送，這個我印象太深刻了。另外一個就是私梯入戶，這個就是我們看電視劇里邊的打開電梯就是自己家，想干嘛干嘛，有一種豪宅大平層的感覺。這個私梯入戶加上大贈送，我感覺這個是我對這個項目印象最深刻的一點(diǎn)了，我太喜歡了，希望鄭州也趕緊有這種。而且這個項目，它規(guī)劃的有洋房，有高層。洋房在前排，高層是在后一排。這樣的話高層和洋房的采光都不受遮擋。再一個就是他贈送的面積很多，像115㎡的，能贈送28㎡到手就是143㎡，誰不喜歡大面積的房子呢？我們都希望花更少的錢去得到更多的使用面積。大家現(xiàn)在都知道公攤，而榮申未來城就實(shí)現(xiàn)了0公攤，因?yàn)橘I115㎡得到143㎡這樣一個使用面積。而且他這個設(shè)備平臺贈送的很有意思，小坤，你不是跟設(shè)計師聊了嗎？
小坤：他這個設(shè)備平臺的就是后期驗(yàn)房之后他會在做二次加工，就把挑空部分封起來?，F(xiàn)在看到的可能是個洞，后期通過預(yù)制板加工，這個空間就送給客戶了，而且聽戴總說，二次加工的這個錢還是甲方來出。
凌姐：從這一點(diǎn)我們也能看出來開發(fā)商做事態(tài)度和用心程度，畢竟是一個做了十幾年房地產(chǎn)的公司，在商城用已經(jīng)積攢了17年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)去回饋客戶，也是在商城的第一個項目。
青青：是的，他們是實(shí)實(shí)在在的為購房者去考慮的，而且一直在要求自己做到最好。客戶在這兒一定是花最少的錢得到更多的贈送面積，贈送的每一平方都是對客戶的實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠。以及他們的私梯入戶，我覺得這個也很好，大部分這個電梯間都是大家公用的，但有時候除了走路也沒它用了。但如果這個電梯廳是我自己家的，那就可以放個手推車、做個鞋柜啊，更方面業(yè)主生活。
凌姐：整個規(guī)劃上來講考慮更多的還是業(yè)主，把實(shí)惠性和實(shí)用性結(jié)合在一起才能被客戶認(rèn)可，企業(yè)才能可持續(xù)性發(fā)展，這也是榮申置業(yè)這17年一直持續(xù)不斷的開發(fā)，并越做越大，越做越強(qiáng)的核心原因。
小坤：還有一點(diǎn)啊我比較喜歡，他們的地塊做了一個抬高。項目的西側(cè)往下是有5-6米的落差，他做了這樣一個抬高，抬高的第一點(diǎn)好處就是整個小區(qū)內(nèi)沒有坡地，老人、小孩在小區(qū)內(nèi)玩耍就比較方便安全。另一點(diǎn)就是地庫的出入口沒有上下坡了，很人性化。這個是需要一個很成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的，抬高之后負(fù)一多出來的商業(yè)都可以作為社區(qū)的一個配套使用。而且這么大的一個商業(yè)，還可以作為片區(qū)的一個商業(yè)配套，所以說這個設(shè)計考慮的是比較全面比較細(xì)節(jié)的。他們智能化的個配套也很棒，是跟全球第一的海康衛(wèi)視合作的，入住這個小區(qū)未來的生活會很安全，很方便。
凌姐：我們跟戴總溝通的時候也說，這就是他們為了保證小區(qū)業(yè)主安全的一層保障，特意配的智能化配套。包括一些高空拋物的預(yù)警，AR鷹眼可以實(shí)時監(jiān)測啊。
青青：而且這個AR鷹眼是要跟當(dāng)?shù)氐木W(wǎng)警聯(lián)網(wǎng)，可以實(shí)時對小區(qū)人口進(jìn)行臉部識別，防止嫌疑、盜竊犯等入侵小區(qū)。之前我還在想榮申未來城，社區(qū)智慧智慧在哪里，而且打這么高的名頭，跟?？低?、建業(yè)物業(yè)進(jìn)行合作，聯(lián)合打造。但當(dāng)我聽完戴總說的后，就明白了，他們是在?？低朂嫶蟮?/FONT>體系里邊挑選了幾個對業(yè)主生活很實(shí)用的東西，能為業(yè)主的生活提供一個安全保障及便利。比如那個智慧座椅、智慧燈桿就可以讓業(yè)主在戶外進(jìn)行充電還可以連wifi，帶孩子下樓玩再也不用擔(dān)心手機(jī)沒電。以及智慧停車，當(dāng)業(yè)主車位被別人占用時，系統(tǒng)將報警信息實(shí)時上報至業(yè)主手機(jī)APP和小區(qū)駕駛艙，物業(yè)公司可通知巡邏人員及時處理，保證業(yè)主車位權(quán)益。
小坤：對，還有低于1.2米的小朋友獨(dú)自出小區(qū)會觸發(fā)報警系統(tǒng)的這個真的是保護(hù)了祖國的花朵，小孩下樓玩耍，家長也比較安心！
凌姐：所以在我們聽到智慧社區(qū)的時候，很多人都會感覺這么高端，一定會很難實(shí)現(xiàn)。這些高端樓盤標(biāo)配就像是十年前我們國家還實(shí)現(xiàn)不了每條馬路都有攝像頭做監(jiān)控，但現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，十年前的犯罪分子可能會隱藏起來，但是現(xiàn)在想在眾多監(jiān)控中隱藏自己是零可能的。所以說時代發(fā)展，人類在進(jìn)步，智慧社區(qū)也在逐漸被更多人了解并認(rèn)可。
青青：榮申未來城的企業(yè)目標(biāo)就是，要做就做第一，比如第一個贈送設(shè)備空間的甲方；第一個做智慧社區(qū)的甲方；第一個做沉浸式互動景觀的甲方。榮申未來城為了打造一個理想人居環(huán)境，為了保證各種規(guī)劃與實(shí)踐落地，所以他又選擇了與建業(yè)物業(yè)合作。建業(yè)物業(yè)又是河南本土做的非常好的物業(yè)公司，也是更了解河南老百姓的一個生活習(xí)性的物業(yè)公司了。
小坤：這個是買房之前最容易忽略掉的，而且是買房之后跟生活息息相關(guān)的一個東西。可能我們買房之前只跟開發(fā)商有關(guān)系，但是我們買完房之后入住后的每一年每一天都在跟物業(yè)產(chǎn)生關(guān)系，所以都說一套好房子的升值全在后期的物業(yè)服務(wù)上，優(yōu)秀的物業(yè)才是后期的品質(zhì)生活和房子升值的保障。
凌姐：跟戴總聊天的時候，他說了一句話讓我很感動，他說很多老百姓一輩子只能買得起一套房子，既然要花一輩子的積蓄去買一套房，那與其讓他們買一個普通的剛需房，為什么不能花同樣的錢來我這買一套改善型的可以永久居住的房子。
青青：我們都很認(rèn)可這個項目，關(guān)于這個購房的實(shí)際問題，我想給大家再聊一下，因?yàn)槲覀?/FONT>作為地產(chǎn)從業(yè)者，我們都知道，隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，未來國家的城鎮(zhèn)化率肯定要到發(fā)達(dá)國家的80%，那我們現(xiàn)在只達(dá)到了50%-60%，距離80%可能還有20%左右的空間。未來鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人口會大量的涌入到縣城置業(yè)，包括地市還有一大部分的人要去一線城市置業(yè)，這個發(fā)展肯定是不可逆的。我們有購房需求的朋友一定要盡早上車，因?yàn)?/FONT>國家現(xiàn)在在大力支持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)發(fā)展，一線城市會很快的把價格提上去。雖然國家現(xiàn)在不許價格翻倍，但是上漲是一定有的。由中心城市傳達(dá)到一線城市再到二三線城市肯定會到縣城，趁縣城還沒反應(yīng)過來的時候，我們抓緊時間入手是性價比最高的時候。
像商城主城區(qū)有幾個項目，賣到了5000-6000元/㎡，可能這是縣城的主流價格，但是榮申未來城目前只賣4000元/㎡，但是未來肯定不止這個價格，所以說大家一定要盡早的去入手，而且榮申未來城現(xiàn)在已經(jīng)有兩棟樓封頂了，慢慢的隨著它工期的發(fā)展，房源一定會快速的減少。這個社區(qū)在未來5-10年，在這個城市依然會是高端社區(qū)，因?yàn)?/FONT>它有一定的前瞻性，它是帶著發(fā)展的眼光去設(shè)定的這個小區(qū)，現(xiàn)在智慧型社區(qū)在商城可能是一個標(biāo)桿，等5年之后，他依然是這個城市的城市方向。
凌姐：是的，有些小區(qū)的話等城市發(fā)展到這個片區(qū)后，他的配套已經(jīng)老化落后了，雖然說這個小區(qū)可能是在城市的繁華區(qū)域，但它的升值保值能力很差。但是榮申未來城不會，等3-5商城已經(jīng)發(fā)展這個社區(qū)所在的片區(qū)后，榮申未來城的配套設(shè)施依舊是一線城市的標(biāo)配。隨著時間的推移，城市的發(fā)展，它在未來5-10年內(nèi)依舊是商城智慧型社區(qū)的標(biāo)桿。
總結(jié)
好房子不僅僅是一個居所，還是能給我們帶來安全感和幸福感的天地，是好生活的承載體驗(yàn)，在都市拼搏的人，都以能擁有一套好房子作為奮斗目標(biāo)，它在喧囂的鬧市里為都市人營造出一片心曠神怡的靜謐空間，得天獨(dú)厚的地理位置，精妙絕倫的建筑品質(zhì)，雅致的園林風(fēng)情，舒適宜居的通透空間，貼心縝密的物業(yè)服務(wù)……對于很多人來說，想要購買一套屬于自己的房子是非常不容易的事情，所以購房者在選房的時候一定要慎重，按著城市規(guī)劃走，考慮小區(qū)內(nèi)的各種配套設(shè)施，只有基礎(chǔ)設(shè)施完善，城市功能不斷升級，才能帶動居住價值的提升。
