商丘寧陵人民路項(xiàng)目
2013-12-16
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一、項(xiàng)目屬性
豫東以農(nóng)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)的縣級城市、城市遠(yuǎn)期發(fā)展方向、非主流開發(fā)區(qū)域、可利用資源少、以住宅為主的較大規(guī)模項(xiàng)目。
二、市場情況（截至2013年5月）
1.供求：市場出現(xiàn)供大于求，項(xiàng)目多集中在新城區(qū)，項(xiàng)目所在產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)供應(yīng)量小；
2.價(jià)格：市場價(jià)格與同類別縣城價(jià)格相比較低，各區(qū)域間價(jià)格差距不大；個(gè)案屬性較強(qiáng)，高價(jià)項(xiàng)目多分布在政府旁；
3.產(chǎn)品：各項(xiàng)目間產(chǎn)品類似，戶型設(shè)計(jì)水品較低，缺乏創(chuàng)新，買贈類產(chǎn)品較少運(yùn)用，目前市場主流戶型以改善型三房產(chǎn)品為主；
4.客戶：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占據(jù)絕大多數(shù)，對于小區(qū)綠化及社區(qū)規(guī)劃要求較高，比較關(guān)注學(xué)校等配套；新城區(qū)作為置業(yè)首選，基本上以首次購房為主，滿足自住性需求，缺少住房投資意識。
三、核心問題
1.在市場同質(zhì)化競爭、銷售困難的形勢下，如何構(gòu)筑本項(xiàng)目核心競爭力？如何打破銷售困局，為本項(xiàng)目樹立形象，為后期開發(fā)造勢，營造高品質(zhì)社區(qū)？
2.如何實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目利潤最大化，合理確定容積率水平？
四、解決方案
（一）開發(fā)策略
1.通過高起點(diǎn)、高形象入市，以明顯超出競品水平的前期展示，樹立項(xiàng)目高端形象；
2.完善商業(yè)、幼兒園等配套，弱化區(qū)域陌生感，增加競爭力；
3.全創(chuàng)新產(chǎn)品入市，快速進(jìn)入市場，實(shí)現(xiàn)快速銷售來打破市場銷售緩慢困局，建立開發(fā)企業(yè)品牌，為將來其他地塊開發(fā)樹立良好口碑；
4.把控開發(fā)節(jié)奏，解決項(xiàng)目突破障礙、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)利潤最大化等問題。
（二）項(xiàng)目定位
寧陵高端精品人文景觀示范社區(qū)，城市未來核心•30萬㎡優(yōu)居生活建筑
項(xiàng)目進(jìn)度：在建售樓部，預(yù)計(jì)2014年年初開始銷售。
五、服務(wù)內(nèi)容
寧陵市住宅、商業(yè)市場調(diào)研、開發(fā)策略、整體定位、物業(yè)建議、經(jīng)濟(jì)測算
