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尚正行策劃張嫣然：從24年剛開始，咱們開工的第一天，就出來個新聞，說近五年的手首套利率會持續(xù)下降嘛！然后有一個預期就是我們的房貸本身又少還了，對我們來說是一個好事。但是從我們本身的行業(yè)來講，因為我自己覺得這個利率還會再往下持續(xù)走低，可能還會再降，還會再有一些利好的消息。那這個就會造成我們的客戶還會再觀望。再加上我們23年的各地的返鄉(xiāng)，我們本身對這個返鄉(xiāng)置業(yè)有一個很好的一個預期，就是會火爆呀！會怎么樣！我們準備了很多的政策呀，包括配合的活動，各個方面都有，準備很充足。但是部分地區(qū)像確山，還有社旗的某一些項目吧，其實并不是太好，就是有點遇冷的感覺。我是覺得一是他大的國際形式本身就不好，然后就是我們的實際的收入以及我們的收入預期，它都在走低，那在這個情況下，我們肯定就不敢再去大手大腳的花錢，或者是跟之前一樣腦袋一拍，把這個錢就花出去了。肯定會比之前更謹慎，更有計劃性。然后第二點就是：可能我們的政府，我不太了解啊，我是感覺是不是我們政府對我們房產(chǎn)扶持這一塊兒力度比著新能源這些是不是還是稍弱一些？然后再加上部分地區(qū)的那個房企確實有爛尾的這些情，就是加上各種東西吧。我們都在走路。所以說24年有的報告說23年已經(jīng)是在恢復了，24年這個態(tài)勢可能還會再持續(xù)延續(xù)。但是從我自身的感覺來說，這個信心不是太足！是在恢復嗎？其實我自己是抱有疑問的，所以想請您來答疑解惑一下。
王總：這樣講，從地產(chǎn)周期的角度來講，什么是周期？既然是周期，就不可抗力，對吧？15-25年的這樣的一個大的地產(chǎn)周期，我們在經(jīng)歷著第一個。98年到現(xiàn)在，98年到18年，應該說是再次見頂。第一個點是13年。20億平方米，到18年重回到20億平方米對是吧？雙頂。那政策頂?shù)缴稌r候，從18年之后其實就進入到一個調(diào)整期了，從衰退到蕭條，是進入到這樣一個下行的調(diào)整期。特別從19年以后吧，19 20 21 22 23再疊加疫情。那既然是下行周期，這個東西不可抗力，那不可抗力你給再大政策能解決嗎？所以我們也看不到政府真的給那么多的，也不能說不給了，有些東西是不可抗的。我們必須要面對的幾個基本面的東西，我們的居民貸款率，或者說居民負債率已經(jīng)達到68%了，那這個68是平均負債。
張嫣然：有的會比這個更低。
王總：應該是有的比這個更高吧！
張嫣然：對！更高！
王總：咱這樣講，農(nóng)村人口和城市人口，現(xiàn)在還是農(nóng)村人口多吧，這個負債率可是把農(nóng)村人口都算進去。那你想是不是有些城市或者某些個人負債率得超過200%，最終才能拉出來一個平均負債率68%，那這么多人都在負債了，他們還會再買東西，再買房嗎？或者說這么多人都在買房，都在背負長期貸款，怎么刺激？該買的都買了，該站崗也站崗了，從這個角度上講，你是不是很難再刺激了。第二個點是什么？疊加了這幾年的這個疫情的問題，導致了我們的就業(yè)出問題，就業(yè)出問題是哪出問題？出口出問題，出口是人家卡你脖子出的問題嗎？不是！是需求整體就下降。你還記得咱20年21年，我們的這個增速是多少，快到8，出口都瘋了！幾十年前不用的貨柜都撈出來再用。那個時候是什么，是那些發(fā)達國家給自己老百姓再送錢，他們拿著錢就買東西唄，那東西可不是一時半會兒就能壞的，對不對！你不需要倆冰箱，你不需要兩個小充電器吧。你該消費的消費了，該添置的添置了，該改善的改善了，那這個需求會不會下來？就像你剛搬家的時候家用電器是不是添一輪，你現(xiàn)在會再換嗎？消費自然就會下來。既然出口下來了，出口對應的是生產(chǎn)工廠，生產(chǎn)工廠現(xiàn)在肯定存貨一堆，既然存貨一堆，你是不是減產(chǎn)，咱不是倒閉，減產(chǎn)是不就不需要那么多工人？所以我們看到的是，因為出口不暢，所以工廠減產(chǎn)，因為工廠減產(chǎn)導致工人失業(yè)。還記得我跟你說的那個我們給村支書打電話做的盡調(diào)：一個村4800人，正常的年份，就1000-1200人在村，現(xiàn)在是3500人在村里。那我把這個數(shù)據(jù)跟很多咱同行聊這個問題的時候，他們反應是啥？哦他們提前回來了！我跟他強調(diào)的是他不是提前回來了，他就沒出去！那現(xiàn)在是這本來要出去的3600人里邊2300人在家里，那你說發(fā)生了什么？60%出去務工的人在家。
張嫣然：好像就真的是這樣一個情況，我們那兒也是，包括我自己爸媽。
王總：這個失業(yè)比，那你看為啥中國還沒出事呢？就是中國城鄉(xiāng)的二元結構。鄉(xiāng)村是中國經(jīng)濟的壓倉石。因為所有的農(nóng)村人口都有土地，是不是，我不出去工作了，我回來我有的吃有的用，那我只不過是其他的不消費而已，對不對？你敢美國有兩百萬失業(yè)人口！為什么那個印度會亂，印度的失業(yè)是真失業(yè)，其他那些國家失業(yè)真失業(yè)，沒有土地，沒有辦法產(chǎn)出，沒有辦法過日子。那現(xiàn)在就是過得苦一點唄，那苦一點就真的那么苦了嗎？還沒到那個地步，你原來你不還有積蓄嗎，是不是家庭就沒積蓄嘛！你看這是不是就順過來了吧。那既然那么多人現(xiàn)在暫時性的沒有工作，他現(xiàn)在采取的就是保守邏輯吧，那保守邏輯是不是不敢花錢了？能有錢是不能存就存起來了。那你看，我們的銀行的存款率是不增加了？這就是人類的正常的應激反應。存款率在增加，然后這個銀行放貸放不出去。原來我們的成數(shù)是多少？7倍到8倍，一塊錢，一進一出，一進一出，一進一出，變成七塊到八塊，現(xiàn)在是一進一出，或者是兩進一出，就他的速度變慢了，錢沒有減少，社會所有財富沒有降，甚至在某種程度還在增加，流通慢了。原來一年就滾了七八輪，現(xiàn)在可能是兩年或者三年。那你就看經(jīng)濟活力不是不夠，活力不夠了，就導致現(xiàn)在這個消費降級了，或者說大家過于保守了。那有些學者就說，那既然存款那么多，我們刺激消費，得給我們政策呀，降低利率呀，你這個問題不就是這。
張嫣然：我昨天查了日本那個資料，當時也是剛才說的這些，存款多了，房貸少了，都是找到家里面問要不要用錢。就是首先這種情況我在想，下一步會不會真的出臺一些相應的政策，比如說降低存款利息，就跟那個日本當時刺激消費。
王總：咱國家現(xiàn)在做什么？咱國家現(xiàn)在做的是提倡內(nèi)循環(huán)。國內(nèi)大循環(huán)不跟出口先掛鉤了，因為出口受阻，出口受阻是因為整體消費都在降，或者說階段性滿足需求了，你不可能再重復購買，這是一個點；另外一個點，你看咱在2019年的常備貿(mào)易國91個國家，現(xiàn)在是150！咱沒閑著，咱國家沒閑著。這些這150個國家，全世界也就是200多一點國家和地區(qū)，就是照2019年20年之前你又多了60個貿(mào)易國，那他們的消費水平低嗎？原來我們出口以消費為主，現(xiàn)在是以什么為主？以生產(chǎn)資料為主，這變化是有的。原來美國一買咱褲子買一打，穿一條扔一條，那時候出口這些東西占多數(shù)，現(xiàn)在出口的是生產(chǎn)資料、工程機械，或者其他的這種東西，那我們是不是在升級？升級！只是總量不大，為什么總量不大？是因為我們都在這個大的經(jīng)濟周期里，那我們要尊重趨勢，尊重周期啊，這他怎么能好？我們現(xiàn)在說的好是什么好，像原來一樣？是不是還想著像原來一樣？其實大家都不那么想?，F(xiàn)在其實好多人討論以后房子是漲還是跌啊，還是什么樣的，就這個東西是分化的，哪兒的房子漲？或者說房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地供應，長期看人口。就建筑周期，房地產(chǎn)周期是隨著人口，我們吃的的人口紅利，那哪兒有人口紅利哪兒就漲。一線城市有人口紅利，核心地級市有人口紅利吧，所以以后不是普漲。就是你哪兒有吸附力哪兒個城市漲。第二哪個城市是核心區(qū)域哪兒漲，或者說哪有特殊資源，比如學區(qū)房或者地鐵口這些東西會漲，他不是一個普漲的年代。原來這一波是普漲年代，從1998年到12年，咋買咋漲，是不是？13年就開始分化了，我們應該說上一波刺激是很成功的，就是應對13年那個衰退，我們的政策是很成功的，那時候我們提到的什么——去庫存，降低首付，降低利率，利率打折，還有什么？最可怕的，城中村改造，貨幣化改造！商丘不是把整個老城區(qū)道北拆完了嗎？那一波刺激是成功的！成功完了，這又再來一波，還沒緩過勁兒來就再來一波！刺激不成了！其實有兩個東西：第一地產(chǎn)是在下行周期，這是第一個，我們尊重規(guī)律。在這個規(guī)律的前提下，政府不做太多的處置，或者大家認為的那樣大的刺激，這是對的，因為下行周期你再刺激也不會太明顯。股市不是也一樣嗎，年底到年初，跌跌跌從3000多一下干到2600，出那么多政策能止跌了沒！是不是？所以得尊重規(guī)律，尊重缺失；第二個，我們做新能源車也好還是做什么樣也好，我們新能源車的出口銷售率已經(jīng)達到65%了，就全世界只要賣出的新能源車我們已經(jīng)達到65%，不夠高嗎？所以我們當時就在15、16年那個時候其實已經(jīng)在提經(jīng)濟要轉型，要擺脫房地產(chǎn)。為啥？房地產(chǎn)要敢那樣漲，全崩了，對吧？所以那個時候就提轉型。你想從那時候提轉型到現(xiàn)在，咱不能說轉型成功，最起碼沒有失敗。那未來肯定是看好，那既然你未來看好這些所謂新能源車也好，還是什么什么也好，從業(yè)人員越來越多，收入是不是越來越多？收入多了大家信心有了，這個經(jīng)濟整個上行的邏輯不就又出來了？所以這就是周期的力量，不能一味的悲觀！
張嫣然：是這種感覺，就是可能我們房產(chǎn)這塊兒的人失業(yè)，那新能源那塊兒的增加。
王總：對呀，你已經(jīng)吃了一個周期了，你還想吃下個周期，是不是你讓別人活不活！所以說這一點我們要客觀。那現(xiàn)在咱反過來的這樣講，好比說房地產(chǎn)以后只有20%的城市化率，是不是還有需求？從十八萬億到十萬億，那還是十萬億，肉還是夠大！還是最大！是那么多從業(yè)人員都被裁掉了，都被分流了，是不是留下來的更精英了？7萬家房地產(chǎn)公司要倒閉剩7000家也不少，7000家分十萬億是多了是少？剩下的從業(yè)人員是多了是少？我覺得是多了。那好了，原來7萬家公司再給你蓋房子，現(xiàn)在只有7000家公司蓋房子，房子總量是不是下降。那現(xiàn)在你看沒有新開工量吧？我們一直在消耗庫存，庫存總有一天會消耗完，那個臨界點到來的時候房價是跌是漲，會漲吧！這不就還是經(jīng)濟邏輯，那你拭目以待就行。我們積極的去應對，積極的去想辦法，積極的去出各種各樣的營銷政策，讓他快一點到，這就是咱現(xiàn)在我干的活兒。
張嫣然：哎呀說的我又想買房了，想換房。
王總：你看咱公司任何一個城市，前三名！只有前三名能活得好。咱經(jīng)歷了三年四年，咱公司人沒有裁，什么在支撐，是前三名的銷售業(yè)績在支撐的，還能活，活的不好是真的，還能活。那三名以外的不都死了嗎？有很多代理公司沒了不也正常。時間不會短，還記得我給你們講的那個5-7年的股票周期，上漲下跌，橫盤，這里面分了八個小周期：見頂，然后第二個是第一次下跌，然后橫盤震蕩，第二次下跌除雜草，除完雜草，然后再下跌向下砸出建倉空間，就是這個時候，搭建建倉整理平臺，也就是那個時候從單邊下行就變成震蕩，震蕩機會就出來了。震蕩完了呢，第一波上是吧，空中加油，第二個上，再見頂，從21年22年23年24年，已經(jīng)熬了四年。再熬一年，15年的上漲，5年的下跌，這就是地產(chǎn)周期，這就是很多所謂的經(jīng)濟學家提出來的25年見底。
張嫣然：昨天查那個資料，日本的下跌應該是15年左右，他那一波。他們整個的周期是從85年，說是美英什么德日他們一起簽了一個什么廣場協(xié)議，為了貶低美元什么的，然后他們那個日本的出口量就跟咱說的那個出口量相似，他們的出口量不增加了，然后他們政府想找一個新的出口想刺激他們民眾的一個消費，然后就開始降低利息，降低存款利率，他們的目的是想讓那個民眾把錢都花在實體上，結果民眾沒有按照這個預期來整，他們是把錢花到了樓市跟股票上。然后那兩年就從就85年后是86年87年說是一年的那個存款利率下降到原來的一半。然后大家就開始瘋狂的花錢，然后等到91年，房產(chǎn)到達了一個峰頂。說是當年他們那個整個房產(chǎn)的一個經(jīng)濟的什么什么總額，都可以超過美國的四倍，就是達到這樣一個驚人的量。然后再往下就開始泡沫嘛？然后政府感覺有點過開始往回收，但是已經(jīng)收不住了，就一直從91年05年一直在下跌。
王總：他們應該是在主動刺破泡沫。
張嫣然：對，但是一直都沒有救回來，他們實在是上的太高了。說是21年的地價才是91年的地價的三成，到現(xiàn)在都沒有好。就是從13年說是從安倍上臺之后，然后各種改革才好一些，現(xiàn)在還算穩(wěn)定，基本上就是這個情況。
王總：咱肯定沒那么瘋，不會跟他們相似。
張嫣然：對對！然后反正各種救市政策吧，跟咱現(xiàn)在在行的這些都一樣，但是也說了咱們中國的形式，就像你剛才說的出口啊，還有內(nèi)循環(huán)，這些跟他們還是不太一樣，所以跟他們的那個下跌年限應該也不會太一樣。
王總：從日本的這個情況，你得出來的有沒有一些背后的東西。比方說資本的逐利性。大家手里邊有錢，那我希望的是他快速的變的收益率更高，也就是資金的使用效率更高，那哪個更快？股市樓市，那實業(yè)就慢，全世界都是，只要是人，那這個是不是我們需要警醒？對你個人來講，你腦子里得有這樣一個思考，因為資本的逐利性，它會變得非常不可控，頭腦會熱。那你像前些年那個小額貸，一年盈利40%，做什么生意能盈利40%？四分利是吧？百分之百的利。那個時候是什么，多少人看到的風險？有多少人瘋狂？日本的所謂的從那個時候跌跌跌到現(xiàn)在，你有沒有發(fā)現(xiàn)一個特點，就是日本還是發(fā)達國家。日本的人均收入并沒有減少，3萬多還是3萬多，3萬6，3萬8，他只是不增長。
張嫣然：就是可能跑的慢了。
王總：對，不增長了收入不低。就看看他背后的邏輯，大家生活的真的那么差嗎？沒有！他們各種各樣的保障，比如說我租房我可以租的很久。靜坤現(xiàn)在不是在日本做二手房么。他買的一套房，十幾年了這個主人就沒有進去過，一直都是有租客在打理。一直到這個租客說我不再租了，那個人才把房子賣掉。賣掉的時候，就他掛出來，要賣的時候，其實他就沒有去整理這個房子，因為那時候掛出去的時候，這個租客還沒有走。靜坤看到了就直接就買下來了，他看了一張圖就是戶型圖嘛，因為咱是做房地產(chǎn)的，看著格局各方面都很好。靜坤都已經(jīng)準備好了，用20萬把這個里面再裝修一下，結果他收到房再去看，就是過戶手續(xù)都辦完了，他都沒有看到這個房。因為人家制度的保護，就對租客的保護。那如果說中國有這樣的制度，還會有那么多人買房嗎？你是不是可以很安心的租了？你會等到的，會等到，就是制度會越來越成熟，最終都是為老百姓服務，解決每個階層的問題，要相信政府這一點，其實任何一個國家的政府，做的都是這個事情，只是需要時間而已。靜坤進去一看，人家收拾的非常干凈，設備維護的非常好，他就把這錢省出來了，接著他就租出去了?？匆粋€事兒的，把它看得更深入一些，我們能得到什么樣的經(jīng)驗，對我們的未來生活工作有什么幫助，而不是只看到一些現(xiàn)象，這是需要我們學習的。日本東京的房價現(xiàn)在也不低??！
張嫣然：東京貴。
王總：為什么東京貴呀！因為2億多人口，有4000萬在東京，還在陸陸續(xù)續(xù)往東京去呀！所以這是一個人口紅利，然后很多人都在說漲啊，跌啊。剛才怎么說了，可能未來只有10到20%的城市會漲，那標準是啥？人口流入！那人口流入從這個角度來講，縣城人口流入不流入？
張嫣然：嗯，會有一小部分感覺。
王總：會流啊！時間會慢，那就能現(xiàn)在能解釋確山為什么感覺就很死氣沉沉。確山離駐馬店太近了。確山的房價跟駐馬店某些不是非常核心的位置的房價沒有什么區(qū)別，為什么我不去駐馬店，我本身我的工作生活也不在確山縣城，這群人就會直接去駐馬店了，也就是他會存在分流問題。那既然是周期，就是有漲有跌。跌完了就該漲，這個漲不是短期翻倍的漲，是正常的一個經(jīng)濟規(guī)律的漲。什么是正常經(jīng)濟規(guī)律？你的收入會增加吧？社會財富會增加吧？貨幣會貶值吧？他對應的資產(chǎn)都應該相應的調(diào)價。他是這個邏輯。咱說那個人口流入的，那個還會漲，那個漲會擺脫于正常經(jīng)濟規(guī)律的漲，或者超出正常經(jīng)濟規(guī)律之上，會超越貶值幅度，是吧？會超越工資收入的漲幅，會超越經(jīng)濟增長的漲，那些城市是那樣漲。現(xiàn)在你看都誰啊，北上廣深沒問題吧，杭州蘇州南京沒問題吧？合肥鄭州西安，這也沒問題吧？各個省的省會唄，就是現(xiàn)在新興一線二線，還有什么城市？河南還有誰？
張嫣然：我感覺洛陽可以。
王總：對吧，他是旅游，他的經(jīng)濟啊，工業(yè)各方面都好，吸附力也夠。
張嫣然：開封是不是也還行？
王總：開封跟鄭州馬上會連起來，就開封人可能會往鄭州來，只要他的工作半徑，生活半徑是在當?shù)氐?，他就會往當?shù)亓鲃?，只要離鄭州近的，大半會被吸附，道理是一樣的。
張嫣然：這樣來說那中牟那邊。。。
王總：一個是被吸附，一個是外溢，鄭州外溢或者是鄭州吸附。看發(fā)展，怎么個發(fā)展法兒。比如說現(xiàn)在鄭州是一千萬人，以前已經(jīng)到1200萬了，現(xiàn)在走了200。這人會不會再回來？我覺得有可能會，他不但會回來，還會增加。鄭州大概率的未來十年二十年1500萬沒問題，增加500萬人城區(qū)要擴大多少。十年前有四環(huán)嗎？就是按照原來的邏輯，可能很快就有五環(huán)了?，F(xiàn)在可能是相對慢才有五環(huán)。這個東西改變不了，我經(jīng)常給你們打氣的地方就是：現(xiàn)在是12000每月，未來你應該在30000以上，這個時間跨度可能在十年到十五年。也就說我們的下一代，是在享受這個果實，就是他們普遍是在3萬以上。那好了，都在3萬以上了，你給他留了房，他會用嗎？他不買？長時間長維度去看，會發(fā)現(xiàn)目前我們只是在這個時段，那在這個時段里的應對邏輯是什么？就目前減少消費是吧，好好工作，一旦慢慢開始往上走了，消費也就敢了，什么都敢了，對不對？要認清這些東西，為什么說今年咱學周期呢？
張嫣然：我覺得這挺好。
王總：是吧！你看，你把這個世界的東西，跟經(jīng)濟相關的東西，跟你的生活工作就聯(lián)系起來了，你就不再盲從。
張嫣然：感覺聊之前看的就很短，可能就這個桌子這么多，聊了之后感覺啊原來是這樣！就有一種敬畏感，一種神秘的敬畏感！主要是對我來說，這些事可能沒有想過這么遠。
王總：你們還年輕，現(xiàn)在還沒有解讀到正確的學習密碼。昨天跟雙蕊還聊，就是你們看到的和掌握了解的都是片面的、碎片的，我更希望你們成體系的，成建制的學習。比如學習股票！成體系的去學習。學習周期，成體系的去學習。那些所謂的專家，不就是在某個體系里面的專家。研究宏觀的，那研究宏觀的人多了對不對？他一旦建立一個體系，他一定會在這個體系里面找到經(jīng)濟規(guī)律進而進行投資，吃這碗飯。光學他干嘛，那些工程師學的干嘛？得用呀！參與這個社會的分配。
