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姜總：對(duì)于這些大城市，比如說(shuō)一線城市，未來(lái)20年、30年，這些房地產(chǎn)，王總你是怎么看待的？我啥意思啊，比如說(shuō)現(xiàn)在看似蓋了一些高樓，看著很繁華，20年以后呢，這些高樓怎么辦？破了，敗了。
王總：拆唄。
姜總：拆得起嗎！現(xiàn)在鄭州為啥好多地方像金水區(qū)的好多老破小，為啥價(jià)格不高，一萬(wàn)多，那么好位置，為啥不拆它？是因?yàn)檫@個(gè)拆遷成本太高了，地塊兒又小。
王總：這里面有個(gè)邏輯，美國(guó)，美國(guó)對(duì)老房子達(dá)到一定年限之后，他會(huì)有一個(gè)翻新的邏輯。他這個(gè)翻新邏輯在哪兒？比如說(shuō)，室外的外墻要重新處理，內(nèi)裝修要重新處理，設(shè)施啊、電線什么的重新弄好，處理完之后，這個(gè)樓要重新評(píng)估。比方說(shuō)他現(xiàn)在整個(gè)修繕完，他的整個(gè)這個(gè)使用年齡可能就是跟現(xiàn)在的20年的房子差不多，那他的房齡就是20年，但他可能有七八十年的歷史了，這是一個(gè)需求問(wèn)題。
姜總：你的意思是房子翻新以后，這次翻新可能保證20年，那他的壽命就是20年評(píng)估。
王總：對(duì)，他有他的這個(gè)重新的再評(píng)估體系。那如果說(shuō)這個(gè)房子已經(jīng)是危房了，沒(méi)人住了，他已經(jīng)不再具備價(jià)值了，不再具有價(jià)值了，我要是拆這個(gè)地方，我給你的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是多少錢？
姜總：那可能會(huì)很少了，如果很多的話拆不起，像鄭州，為啥金水區(qū)好多這個(gè)老破小也不拆，因?yàn)槌杀咎吡恕?/span>
王總：還具備使用功能，如果他不再具備使用功能呢對(duì)吧。我感覺啥呢，就是人類對(duì)一些事情的處理他有好多種維度。我們就說(shuō)啊隨著這個(gè)年齡的增長(zhǎng)應(yīng)該更多的去迭代我們的知識(shí)體系。就再舉這么個(gè)例子：全世界的人都相信中國(guó)未來(lái)會(huì)是很好的發(fā)展，中國(guó)人不相信，就只有中國(guó)人不信。那為啥中國(guó)人不信，因?yàn)槟銢](méi)有這樣的經(jīng)歷，是吧？別人為什么相信呢，因?yàn)樗?jīng)歷過(guò)。
姜總：我不知道美國(guó)的國(guó)情或者是美國(guó)人的思維是咋想的，但是我覺得中國(guó)人如果說(shuō)，比如說(shuō)這一棟樓有十層，如果說(shuō)你想翻新免費(fèi)可以，如果說(shuō)你想大家平攤錢，一定會(huì)很困難的。
王總：你該這樣想啊，日本，日本也好，西方國(guó)家也好，但凡有遺產(chǎn)稅的國(guó)家有多少人會(huì)放棄繼承權(quán)？很多人放棄，你知道嗎？
姜總：我知道，因?yàn)樗z產(chǎn)稅成本太高了。
王總：好比說(shuō)這個(gè)房子，咱們也有遺產(chǎn)稅了，咱們馬上要出房產(chǎn)稅了，房產(chǎn)稅完了就是遺產(chǎn)稅，最終，好，你的先組給你了，你也不會(huì)要，他就沒(méi)價(jià)值，他最終會(huì)歸于消亡。你現(xiàn)在可能在想，他還具備使用價(jià)值的時(shí)候，能不能讓他的價(jià)值再增加，或者利益最大化。那這個(gè)時(shí)候就是算法問(wèn)題，我為什么拆你，對(duì)吧？而且現(xiàn)在其實(shí)像美國(guó)也是，特朗普，特朗普干啥，做開發(fā)，他是做開發(fā)還是做是整改的？
姜總：整改吧。
王總：他更多算整改，整改之后，他把這些公寓都收過(guò)來(lái)，他整改好了，再出租，然后他再把這個(gè)抵押給銀行，再拿錢出來(lái)再去整改。那中國(guó)為什么現(xiàn)在沒(méi)有，沒(méi)到這個(gè)時(shí)候呀，是吧，他的這種基本的使用功能還沒(méi)有喪失。
姜總：現(xiàn)在看好多老破小要整改，其實(shí)現(xiàn)在中國(guó)也出了好多問(wèn)題。你比如說(shuō)這個(gè)原來(lái)五層的房沒(méi)電梯的，好多二、三、四五六層要加電梯，一樓不愿意。最終呢打官司也愿意了，其實(shí)最終的后果二層以上也沒(méi)享受到好處，因?yàn)樽罱K電梯裝完以后看似很好，過(guò)一兩年以后，他的成本其實(shí)也是他們幾個(gè)平攤不了的，太高的成本，維修啦維護(hù)啦，最終大家也是不歡而散，也是一堆抱怨。
王總：還沒(méi)到那個(gè)時(shí)候，那現(xiàn)在隨著這個(gè)，就相當(dāng)于這個(gè)不能叫老破小了，就這種改造吧，原來(lái)沒(méi)裝電梯的加裝電梯了，那很多高層的也收益了呀！也變現(xiàn)了呀！因?yàn)橛须娞萘耍績(jī)r(jià)確實(shí)也漲。我覺得還是一個(gè)時(shí)期說(shuō)一個(gè)時(shí)期的事兒。
姜總：是變現(xiàn)了，但是這個(gè)帶來(lái)的問(wèn)題就是剛開始挺好，因?yàn)檫@個(gè)有電梯，頂樓上面增值了，但是過(guò)段之后還有新的問(wèn)題，因?yàn)殡娞莸木S護(hù)了，維修了，反而讓大家這個(gè)產(chǎn)生的不滿。
王總：那你現(xiàn)在咱這樣想，你不滿了，你是不是搬走，你搬走了之后你房子干嘛用？
姜總：賣了，租了！
王總：對(duì)。那為什么能賣掉，租掉。
姜總：因?yàn)?/span>比別人方便點(diǎn)吧。
王總：對(duì)，需求還在，最終的幻滅是需求都沒(méi)有了。就他一定有他的價(jià)值，這種價(jià)值在于它的需求本身。我記得應(yīng)該在2000年左右的時(shí)候，或者是在2002年，那個(gè)時(shí)期我去了那個(gè)上街、滎陽(yáng)，他的頂樓，你知道多少錢？兩萬(wàn)五一套。那時(shí)候鄭州多少錢？?jī)扇?/span>，他兩萬(wàn)五一套。我想成本也不夠啊，人家開發(fā)商怎么想的，沒(méi)有人要頂樓，那我賣了就行了，管啥價(jià)錢，賣的剩下的錢成本我肯定攤到其他樓層。兩萬(wàn)五一套，你倒退20年，如果今天你穿越回20年，上街兩萬(wàn)五你要不要？你可能整棟樓都要，現(xiàn)在可能能賣個(gè)30萬(wàn)。那你想這個(gè)東西啥呢？就是很多東西它不是非此即彼的，最終你會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果說(shuō)你的思考維度變了，他的答案就完全不一樣。所以我們只能說(shuō)走到哪兒說(shuō)哪兒。現(xiàn)在我們說(shuō)一個(gè)時(shí)代結(jié)束，那這種地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)代是什么時(shí)代？高杠桿，高周轉(zhuǎn)，空手套這個(gè)時(shí)代結(jié)束，那么這個(gè)時(shí)代結(jié)束了，需求沒(méi)有了？有是吧，那我們那換個(gè)玩法。那換個(gè)玩法，那就有一個(gè)新的玩法，那你說(shuō)你要秉承著原來(lái)的這個(gè)玩法干，那你不死誰(shuí)死。換邏輯那就是從底層邏輯都換掉，你的整個(gè)這個(gè)思想意識(shí)是吧，原來(lái)積累那些知識(shí)結(jié)構(gòu)全都要換。換完了你會(huì)發(fā)現(xiàn)：哦，還是很好的嘛。哪天咱們新房玩不動(dòng)了，玩二手房唄，對(duì)不對(duì)，邏輯會(huì)不一樣。那你看誰(shuí)毛坯玩不動(dòng)了，玩精裝吧。誰(shuí)先做精裝，誰(shuí)先對(duì)精裝有更好的理解，誰(shuí)就搶跑。好比說(shuō)再過(guò)個(gè)十年二十年的這些房子都很老了，那是不是有其他的玩法出來(lái)？需求出來(lái)？比如說(shuō)我的老房改造，誰(shuí)承接這活兒，現(xiàn)在沒(méi)有人干這活兒吧。那回頭可能會(huì)派生出來(lái)很多這樣的可能、機(jī)會(huì)。
姜總：這個(gè)前幾天我和鞠總聊過(guò)這事兒，我說(shuō)這個(gè)后續(xù)的老房改造是不是個(gè)機(jī)會(huì)。
王總：嗯都會(huì)有，走一步看一步，只要你滿足了這個(gè)先知的這種認(rèn)知，你這種思想意識(shí)能比別人早一點(diǎn)形成邏輯，我們就能搶跑。不必太悲觀，現(xiàn)在有點(diǎn)像啥呢，就是在股市里面有個(gè)叫三殺的邏輯。他不是戴維斯雙殺，三殺！先殺業(yè)績(jī)，就是覺得你已經(jīng)不是高成長(zhǎng)，然后給你的估值就變了；所以第二個(gè)就殺估值，殺估值就是你的整個(gè)這個(gè)評(píng)估體系，從高成長(zhǎng)體系到價(jià)值體系，或者是到垃圾體系；第三個(gè)殺邏輯。什么叫殺邏輯？你連存在的必要都沒(méi)有是吧，最終從殺業(yè)績(jī)殺估值到殺邏輯要形成一個(gè)極其悲觀的市場(chǎng)環(huán)境。往往到這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境就開始了，那開始之后，然后就會(huì)有各種溢美之詞。啊這個(gè)東西真好啊！茅臺(tái)不就經(jīng)歷這個(gè)過(guò)程嗎？限制三公消費(fèi)、速化劑，然后股價(jià)打到百十塊以內(nèi)，然后那么多人都在罵，不行了，腐敗了，什么這了那了的，好了，開始復(fù)蘇了，從漲到一百二百三百四百五百六百七百，最終到2600。是吧，茅臺(tái)多好啊，怎么怎么樣了。。。不能只看到他的衰退，你得看到他的機(jī)會(huì)。早上跟劉總說(shuō)這個(gè)問(wèn)題，劉總說(shuō)什么匯率了，美國(guó)人加息了，那有意義嗎？有，但他的意義并不在于談?wù)摫旧恚窃谟谀阋シ治?/span>，通過(guò)你的分析之后，你的應(yīng)對(duì)是啥？空倉(cāng)也是應(yīng)對(duì)，對(duì)吧？這段時(shí)間環(huán)境不好，我不做唄。在這種好與不好之間，你的應(yīng)對(duì)策略是啥，你能不能找到機(jī)會(huì)，這個(gè)是我們應(yīng)該做的。而不是說(shuō)就像今天我們看到了那么多咨詢師，有多少咨詢師是忽悠我們的，都是他們想讓我們看到的。多一些維度、思考，別光想著別人說(shuō)的好有道理，我們應(yīng)該理解這樣，他每個(gè)人的所謂的道理，他都有自圓其說(shuō)的邏輯，他在他的闡述的邏輯當(dāng)中，他是閉環(huán)的，但他只是邏輯之一，那有沒(méi)有別的東西？當(dāng)然有，所以我們需要交叉驗(yàn)證，在這個(gè)交叉驗(yàn)證的過(guò)程當(dāng)中最終得出我們的結(jié)論。通過(guò)我們得出來(lái)的結(jié)論，找到機(jī)會(huì)，做出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)，這是我們?cè)摳傻幕?/span>兒。
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