前言 這是尚正行總經(jīng)理王宏偉和策劃師鳳景關(guān)于策劃方案撰寫(xiě)的一次深度對(duì)談,兩人的對(duì)談從一個(gè)細(xì)節(jié)入手并深入到項(xiàng)目操作之中……
鳳景:王總,因?yàn)楝F(xiàn)在大環(huán)境不太好嘛,跟甲方對(duì)接的時(shí)候總感覺(jué)他們都是想要花小錢(qián)辦大事的感覺(jué),像這種,我們?cè)趯?xiě)每個(gè)月的方案的時(shí)候該怎么去把握?
王總:花小錢(qián)辦大事,這個(gè)邏輯沒(méi)錯(cuò)啊。
鳳景:但是我們?cè)趯?xiě)月度方案的時(shí)候,可能就是感覺(jué)花小錢(qián)在方案上、活動(dòng)上很難去做很大的活動(dòng)。
王總:那你要解決啥問(wèn)題?
鳳景:就拿確山項(xiàng)目為例吧,我覺(jué)得它需要廣宣,也需要逼定,就是收客戶也很難。
王總:廣宣的低費(fèi)用的,低成本的方案不是有挺多嗎?弄個(gè)幾連杯也才萬(wàn)把兒塊錢(qián),蜜雪冰城的三連杯,五連杯不就是萬(wàn)把兒塊錢(qián),能來(lái)上千人。
鳳景:這個(gè)我們做過(guò)。
王總:那你就按照這個(gè)思路走也沒(méi)問(wèn)題,或者說(shuō)這個(gè)案場(chǎng)大概一個(gè)月1000人的到訪,那你需要做的是這1000人來(lái)的相對(duì)來(lái)講更有效一些。第一是更有效,第二個(gè)是不要有重復(fù)率,或者重復(fù)率要低。你不要說(shuō)弄200人然后這200人來(lái)了五次,你是覺(jué)得是問(wèn)題在這兒?不是吧?你是覺(jué)得這個(gè)甲方提的問(wèn)題是悖論?是這個(gè)意思?
鳳景:對(duì),他們可能希望花的小錢(qián)是很小很小,像我們現(xiàn)在的項(xiàng)目湖左岸,它也沒(méi)什么大的成交,然后開(kāi)發(fā)商還想花很少很少的錢(qián)來(lái)做活動(dòng)。之前有一次我們做了一個(gè)建軍節(jié)針對(duì)退伍軍人的活動(dòng),然后花了3000多塊錢(qián)吧,過(guò)后甲方就說(shuō),你們這個(gè)活動(dòng)沒(méi)成交嗎?得到了什么?
王總:退伍軍人他的年齡段是多少?
鳳景:30多40多的都有,是咱的主力客群。
王總:來(lái)了多少人?
鳳景:來(lái)了有100組左右吧。
王總:都是退伍軍人嗎?
鳳景:嗯對(duì)。
王總:那這個(gè)鎖定的挺好的。
鳳景:但是沒(méi)有成交嘛!
王總:意向的呢?有意向嗎?
鳳景:有。
王總:多少?
鳳景:不到十組,七八組吧。
王總:那不是很好!
鳳景:對(duì),但是當(dāng)時(shí)張總就問(wèn)他說(shuō)你們這個(gè)活動(dòng)得到了什么!就沒(méi)有成交?。?o:p>
鳳景:我說(shuō)我們留了電話嘛。然后張總就說(shuō)這個(gè)電話去市場(chǎng)上買(mǎi)不行嗎?3000塊錢(qián)能買(mǎi)多少多少組之類的。
王總:那我覺(jué)得就不是他的問(wèn)題,是你的問(wèn)題。他問(wèn)的這些角度沒(méi)有錯(cuò)呀,你的回答是啥?
鳳景:就是有了這些客戶的聯(lián)系方式。
王總:就這?那你現(xiàn)在想想應(yīng)該是什么樣的回答。
鳳景:應(yīng)該回答有意向客戶。
王總:首先,你們這個(gè)活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn),如果說(shuō)你鎖定的客戶是30多歲到40多歲的人群,確實(shí)是我們的主力人群,這點(diǎn)是對(duì)的。第二點(diǎn)你明白不明白,就這些人群現(xiàn)在的購(gòu)買(mǎi)力是啥呀。他們有購(gòu)買(mǎi)力嗎?
鳳景:有,我覺(jué)得是有。
王總:你覺(jué)得是有,你從什么地方判斷的?
鳳景:主要是根據(jù)案場(chǎng)給我們反饋的,他們說(shuō)這些軍人從部隊(duì)退伍回來(lái)都有一定的補(bǔ)助。
王總:他們是剛退伍的還是退伍很久的?
鳳景:都有。
王總:都有,比例是多少?
鳳景:這個(gè)我沒(méi)有問(wèn)。
王總:那為什么不問(wèn)?如果說(shuō)你認(rèn)為退伍軍人有退伍的補(bǔ)貼金啊什么的,那這僅限于新退伍的人,那這個(gè)數(shù)據(jù)本身就很重要,你為什么不了解呢?那他退伍幾十年了,現(xiàn)在干什么工作都有,他的錢(qián)早花完了,那他們現(xiàn)在職業(yè)特點(diǎn)是啥?都在哪???都不知道?
鳳景:我們針對(duì)的這部分都是在縣城住的,然后可能有一些是退伍回來(lái)就有安排工作的。
王總:不是可能,你做一件事,如果說(shuō)那么多都是可能,這個(gè)活動(dòng)是白做的,那人家問(wèn)住你正常。你要考慮的是什么,要鎖定這個(gè)客群,首先你要有充分的理由要鎖定這個(gè)客群,都是縣城的是吧第一點(diǎn),第二點(diǎn)呢他們都是在職的是吧,在職的我這次活動(dòng)來(lái)了多少人,他們的工作都是啥,你在做這個(gè)活動(dòng)的時(shí)候,你就應(yīng)該讓業(yè)務(wù)員設(shè)定這樣的問(wèn)答環(huán)節(jié)。比如說(shuō)100組客戶,剛退伍的只有50組,剩下的50組,剛退伍的工作有沒(méi)有?他們的退伍金大概都多少錢(qián)?這不是你該問(wèn)的問(wèn)題嗎?你在做這個(gè)活動(dòng)組織的時(shí)候,你就應(yīng)該預(yù)設(shè)你要干什么!而不是單純我鎖定了一群人我把他們弄來(lái)了,那你不太low了嗎。那另外50組是做什么工作?你根據(jù)他們的職業(yè)特點(diǎn),工作年限,你就可以推定出來(lái)他們現(xiàn)在有沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力。第二既然都是在縣城住了,他們現(xiàn)在有住房需求有多少,這些你不要問(wèn)嗎?你在想做這個(gè)活動(dòng)之初,就應(yīng)該想這些問(wèn)題,然后把這些事呢交給你的置業(yè)顧問(wèn)去執(zhí)行,你甚至要把怎么提問(wèn)的相應(yīng)的話術(shù)都給他們寫(xiě)清楚,這樣一個(gè)活動(dòng)結(jié)束了,你就得到你所想要的結(jié)果。那這一場(chǎng)活動(dòng)3000人,我們合30塊錢(qián)一組客戶,從這個(gè)分銷比來(lái)講不能算高,但如果說(shuō)你拿這個(gè)分銷比鎖定了一個(gè)你希望的人群,那這個(gè)就太劃算了。那鑒于這種活動(dòng),你應(yīng)該得出下一步結(jié)論,就是我有沒(méi)有辦法組織剛退伍的軍官,我既然知道他們有這種發(fā)的這種補(bǔ)助嘛!你通過(guò)這一次活動(dòng),你也把這些他大概的金額也都摸清楚了。他們的這個(gè)擇業(yè)特點(diǎn)肯定是要在縣城安排工作啥的是吧?那他就這種需求就很清晰,那既然那些人很清晰的,那我就找剛退伍的人,那你既然已經(jīng)找到了退伍的人,也就說(shuō)你已經(jīng)對(duì)接了這個(gè)資源的這個(gè)上游你知道怎么找他們,那你現(xiàn)在下一步需要的就說(shuō)我怎么更精準(zhǔn)的找他們,這是一個(gè)點(diǎn);第二個(gè),你來(lái)了100組客戶,就有將近十組的意向客戶,哪個(gè)客戶一來(lái)就會(huì)定,是不是!沒(méi)有哪個(gè)客戶一來(lái)就會(huì)定,那你打算下一步怎么再去把這十組客戶進(jìn)行再邀約?;蛘呤墙栌蛇@100組有意向沒(méi)意向的客戶,因?yàn)樗麄冎苓叾际沁@樣的人群,你可以是不是再擴(kuò)大一個(gè)范圍,把它們分批分次的,或者說(shuō)再搞個(gè)什么大的活動(dòng)把它們弄來(lái),來(lái)進(jìn)行深步加工,讓他來(lái)個(gè)三次四次了,最終,我在每次來(lái)要設(shè)定各種各樣的逼定環(huán)節(jié)。那你說(shuō)問(wèn)題在哪?
鳳景:?jiǎn)栴}在我做這個(gè)活動(dòng)之前沒(méi)有想清楚。
王總:你沒(méi)有想清楚,你現(xiàn)在還覺(jué)得甲方刁難你嗎?還夠客氣了!如果我在設(shè)計(jì)你這個(gè)活動(dòng)我把所有的環(huán)境設(shè)定完了,后續(xù)的活動(dòng)我也給甲方安排過(guò)了,說(shuō)過(guò)了,甲方會(huì)說(shuō)我這3000塊錢(qián)白花了嘛,他會(huì)說(shuō)你這個(gè)客戶鎖定很精準(zhǔn),我們可以繼續(xù)深挖,你下一個(gè)活動(dòng)需要多少錢(qián)?問(wèn)題在你不在他。
鳳景:嗯,下個(gè)問(wèn)題可能就還是跟這個(gè)有關(guān)吧,我覺(jué)得對(duì)于客戶逼定,然后因?yàn)楝F(xiàn)在客戶購(gòu)買(mǎi)都很謹(jǐn)慎,然后對(duì)于客戶逼定沒(méi)有什么思路,就是包括活動(dòng)還有銷售技巧。
王總:其實(shí)你把他第一次帶來(lái)到逼定你中間缺了好多環(huán),他對(duì)你的東西認(rèn)可度多大?什么程度了?相關(guān)人員,比如說(shuō)他的家庭成員都來(lái)過(guò)看過(guò)嗎?他們想要不想要這個(gè)房子呀?他們的認(rèn)同度咋樣???他們的意見(jiàn)是啥呀?其實(shí)不管什么樣的市場(chǎng)都會(huì)有第一次來(lái)就成交了,不管市場(chǎng)好市場(chǎng)不好都有。在市場(chǎng)好的時(shí)候,他也不是都來(lái)了就定,你也得把他做的很細(xì),他想要了解啥呀?
鳳景:要了解我們的產(chǎn)品。
王總:光想了解你的產(chǎn)品嗎?
鳳景:還有我們以后的生活方式。
王總:還有周邊的情況,發(fā)展啊,教育啊,醫(yī)療啊,生活配套呀,出行是不是方便呀,未來(lái)升值潛力呀,戶型好壞他自己看一回大概就能分辨出來(lái),價(jià)格什么樣子,他大概也能分辨出來(lái),但為什么他就不定呢?
鳳景:我覺(jué)得他是因?yàn)楝F(xiàn)在的市場(chǎng),他對(duì)我們還有顧慮。
王總:那他不定為什么還來(lái)啊,他來(lái)干嘛來(lái)了?
鳳景:他來(lái)看看我們的進(jìn)度。
王總:他來(lái)求證!求證他未知的東西,不是光看你的進(jìn)度。就是他一定有疑問(wèn)沒(méi)有解決,你要設(shè)定的環(huán)節(jié)實(shí)際就是答疑的過(guò)程,這個(gè)答疑的過(guò)程,可能是他問(wèn)你答,也可能是你猜測(cè)他的問(wèn)題直接給答案,要做各種各樣的說(shuō)明。你不要想著業(yè)務(wù)員都給他講了呀,周邊升值,環(huán)境給他講了,什么都給他講了呀,他為什么還不定呢?這不單單是你的疑問(wèn),其實(shí)很多業(yè)務(wù)員也有這樣的疑問(wèn)。我經(jīng)常問(wèn)業(yè)務(wù)員那句話,你來(lái)這個(gè)項(xiàng)目上班,你過(guò)銷講需要多長(zhǎng)時(shí)間,一般可能說(shuō)我得一個(gè)禮拜,有的時(shí)候得半個(gè)月。那我接下來(lái)就會(huì)問(wèn)你,這一周的時(shí)間你背銷講背了多少遍?不下幾十遍吧,那你是不是只給客戶講了一遍,還不一定講的全,你即使一遍講的全,他也不一定完全聽(tīng)完了,聽(tīng)進(jìn)去了,然后你就覺(jué)得說(shuō),我講過(guò)了呀,他為什么不定呢!他需要有個(gè)反復(fù)的過(guò)程,他需要把所有的賣(mài)點(diǎn)一遍一遍的進(jìn)行篩選,跟自己認(rèn)為理想的房子和相應(yīng)的問(wèn)題的判定進(jìn)行一一的對(duì)照。他對(duì)比完了,他還得跟他的家庭,他的家人也得來(lái)一遍,所有的問(wèn)題都解決了,他才會(huì)買(mǎi)你的房子。那為什么他不著急,因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境不好啊,今天不會(huì)漲價(jià),下個(gè)月也不會(huì)漲價(jià),所以我慢慢了解。
一個(gè)好的策劃,一個(gè)好的置業(yè)顧問(wèn)實(shí)際上是在縮短他的對(duì)比的時(shí)間,縮短他的對(duì)比時(shí)間不是用簡(jiǎn)單的逼定環(huán)節(jié)來(lái)完成,是用你跟他溝通的頻率完成的,是用你跟他每次溝通的你的設(shè)定的環(huán)節(jié)完成。比方說(shuō)我找一個(gè)做城市規(guī)劃的人,做一場(chǎng)說(shuō)明會(huì),專門(mén)針對(duì)這個(gè)區(qū)域未來(lái)發(fā)展做一個(gè)城市規(guī)劃的一個(gè)講座,你邀請(qǐng)他來(lái)。比方說(shuō)你把七小這個(gè)學(xué)校到底好在哪,他的師資力量強(qiáng)大在哪,他每一年升好初中,升好高中,上大學(xué)的數(shù)據(jù)你都拿出來(lái)給你的客戶。你提供這些內(nèi)容的時(shí)候,其實(shí)在某種情況下,你是在縮短他的比價(jià)的時(shí)間。要不然他自己會(huì)搜集,他自己搜集,他專業(yè)嗎?他得到的東西是你想給他的嗎?那你要設(shè)計(jì)這些環(huán)節(jié)。你把這個(gè)環(huán)境都設(shè)計(jì)完了,你確保溝通到位了,他的所有的家庭成員也都參與過(guò)了,對(duì)這個(gè)項(xiàng)目本身不再表示異議了,那個(gè)時(shí)候做逼定才有效。你看你現(xiàn)在整個(gè)這個(gè)思維邏輯,我讓你來(lái)了,我就想設(shè)定逼定環(huán)節(jié),你就得買(mǎi)我的房,這說(shuō)明你對(duì)營(yíng)銷,對(duì)人性還不了解,還不理解,下一個(gè)!
鳳景:我自己在溝通當(dāng)中,我覺(jué)得有的時(shí)候我們跟案場(chǎng)的溝通有問(wèn)題,我們說(shuō)的到案場(chǎng)那兒再到置業(yè)顧問(wèn)那兒就不一樣。應(yīng)該怎么盡可能的更好的就是溝通,然后能保證我們更好的執(zhí)行?
王總:你確定是溝通的問(wèn)題嗎?
鳳景:我覺(jué)得在我身上可能是溝通的問(wèn)題。
王總:你能說(shuō)細(xì)節(jié)嗎?
鳳景:比如我們一個(gè)活動(dòng),然后我覺(jué)得我跟案場(chǎng)經(jīng)理說(shuō)了,因?yàn)槲覀冇袌?zhí)行方案嘛。然后也給案場(chǎng)經(jīng)理看了,我們也大概溝通了,我個(gè)人是跟這些顧問(wèn)接觸的比較少的。然后后來(lái)就是去案場(chǎng),才發(fā)現(xiàn)這些顧問(wèn)執(zhí)行的跟我們想象的完全不一樣。
王總:你為什么不直接跟這些顧問(wèn)聊?我給你們的設(shè)定環(huán)節(jié)是你們直接開(kāi)會(huì)給業(yè)務(wù)員聊,可不是讓你跟案場(chǎng)經(jīng)理說(shuō),然后讓案場(chǎng)經(jīng)理給你傳達(dá)。你不用到現(xiàn)場(chǎng),開(kāi)個(gè)視頻會(huì)不就行。我覺(jué)得不是溝通,按照你剛才說(shuō)這個(gè)活動(dòng),你把你的活動(dòng)邏輯講給你的案場(chǎng)經(jīng)理的時(shí)候,你的案場(chǎng)經(jīng)理在某種程度上實(shí)際上是提出了疑問(wèn),他只不過(guò)沒(méi)跟你說(shuō)。我剛才給你提了一堆問(wèn)題,幾乎沒(méi)有哪個(gè)問(wèn)題是你真正的想過(guò),那也就是注定了你的活動(dòng)失敗。他有疑問(wèn),可能沒(méi)有我提出來(lái)那么尖銳,或者說(shuō)不會(huì)提出來(lái)那么全面,但他有疑問(wèn)。如果一個(gè)人在有疑問(wèn)的時(shí)候,能執(zhí)行你的東西嗎?問(wèn)題出在哪?不在你的思維邏輯上,就是你設(shè)定了這個(gè)環(huán)節(jié),其實(shí)你只設(shè)定了一個(gè)開(kāi)始,就是寫(xiě)了個(gè)開(kāi)頭,什么細(xì)節(jié)都沒(méi)有。就是你只是找了退伍軍人,你只寫(xiě)了個(gè)開(kāi)頭,那他可能就想,那這里邊有很多很多問(wèn)題。你是不是覺(jué)得說(shuō),哎那這些東西不應(yīng)該是案場(chǎng)經(jīng)理想,他如果能把什么都想起來(lái),他就做營(yíng)銷總了,他做什么案場(chǎng)經(jīng)理呢,這是問(wèn)題的一個(gè)點(diǎn);另外一點(diǎn)呢就是說(shuō)你自身的積累太少,就好比說(shuō)隨著你年齡的增長(zhǎng),你爸媽跟你說(shuō)的話,你都不太能聽(tīng)得進(jìn)去,為什么?
鳳景:有自己的想法。
王總:因?yàn)槟阌凶约旱南敕?,因?yàn)槟阌X(jué)得他說(shuō)的不對(duì),或者說(shuō)不一定全對(duì),但礙于面子你并沒(méi)有反駁,這里邊有尊重,有感情,但從內(nèi)心來(lái)講,你并不認(rèn)同他們說(shuō)的。像不像你跟案場(chǎng)經(jīng)理之間的這種狀態(tài),他沒(méi)有反駁,但他應(yīng)該不會(huì)完全認(rèn)同。
一個(gè)合格的營(yíng)銷案應(yīng)該說(shuō)你想一個(gè)主題,你想這個(gè)主題的發(fā)源、根源的思考邏輯是什么,要把它表述的很清楚。那么我們要得到他的所有的詳盡的資料,那么這些詳細(xì)的資料包含他是剛退伍的還是退伍很多年的?他的退伍軍金是多少?是吧?退伍很多年的工作情況啥樣子?他們是不是都已經(jīng)買(mǎi)過(guò)房,不再有買(mǎi)房的這種需求。如果你得出來(lái)是不再買(mǎi)房的需求,那么你就只針對(duì)那些剛退伍的還沒(méi)有買(mǎi)房的人。你既然能找到這種退伍軍人,你就可以在做這個(gè)活動(dòng)之前就做一個(gè)篩選。你做這個(gè)篩選,你可以這樣說(shuō),只要現(xiàn)在是剛退伍的軍人,沒(méi)有買(mǎi)房子的話,我們可以額外給1萬(wàn)塊錢(qián)優(yōu)惠,我把優(yōu)惠券給你做好。那我問(wèn)征兵辦也好還是退伍辦也好?是吧?今年退伍軍人有多少。我們?yōu)榱嘶仞伨屯宋檐娙藢?duì)國(guó)家付出的這種貢獻(xiàn),我們要大概拿出來(lái)一百萬(wàn)兩百萬(wàn)做特價(jià)做優(yōu)惠。那么只要有這種需求的人,你把名單給我,我來(lái)打電話,或者說(shuō)麻煩你們給他們打電話也可以,我們要做一場(chǎng)什么樣的活動(dòng)?這種活動(dòng)會(huì)給他帶來(lái)什么樣的好處?你這客戶是不是鎖定的就更好啊。那鎖定更好,那你要針對(duì)這些軍人,因?yàn)樗悄吧娜耍瑢?duì)于你來(lái)講是陌生人,那么做一場(chǎng)活動(dòng)的時(shí)候,你的開(kāi)場(chǎng)的破冰的動(dòng)作是什么。就你怎么樣能讓人把戒備心放下來(lái),安靜的,安心的聽(tīng)你去講,你是不是得設(shè)置這個(gè)環(huán)節(jié)?這個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置好了,你是不是就得讓他對(duì)這個(gè)整體的城市的規(guī)劃,區(qū)域的規(guī)劃有了解,對(duì)你項(xiàng)目都還有了解,周邊的生活、居家、消費(fèi)、就業(yè)、教育這些東西是不是都給弄清楚?那你是簡(jiǎn)單的一筆帶過(guò)呢,還是把這些環(huán)節(jié)設(shè)定成你的溝通流程去釋放。釋放完了之后,你要去安排一個(gè)環(huán)節(jié),比如說(shuō)帶他去看下樣板房,帶他去看工地。每個(gè)業(yè)務(wù)員用帶幾組人?確保他能把這些人能照顧的過(guò)來(lái),能把你想問(wèn)的這些問(wèn)題在交流的過(guò)程當(dāng)中都掌握到。那就走著走著一句話就出來(lái)了,哎現(xiàn)在咱們退伍能給多少錢(qián)?哎我哪個(gè)哥哥退伍了就給了二十萬(wàn)三十萬(wàn),像咱們這種,這是跟兵種有關(guān),跟啥有關(guān)系?這不是當(dāng)聊天了,會(huì)不會(huì)有人回答你?會(huì)吧!那你們未來(lái)的職業(yè)都會(huì)是啥樣子呀?現(xiàn)在國(guó)家還管不管分配???你不得設(shè)置這些環(huán)節(jié)嗎?你把所有的環(huán)節(jié)設(shè)置完了,你開(kāi)個(gè)視頻會(huì)案場(chǎng)經(jīng)理組織你來(lái)宣講,我們?cè)谑裁喘h(huán)節(jié)設(shè)置什么樣的內(nèi)容,我們要達(dá)到啥目的,你們的話術(shù)是啥,中間怎么留他們的微信,怎么讓他們進(jìn)群,群怎么運(yùn)營(yíng),發(fā)什么樣的紅包,給什么樣的禮品,是吧。就當(dāng)你把這個(gè)所有的環(huán)節(jié)都設(shè)定完,包括業(yè)務(wù)員怎么樣接待,怎么樣溝通,說(shuō)什么樣的話,你獲取什么樣的信息,你所有的設(shè)定都做完了,你給業(yè)務(wù)人說(shuō)明白,那業(yè)務(wù)員和案場(chǎng)經(jīng)理拿到這個(gè)方案啥反應(yīng)?照做就完是吧?他還可能提出疑問(wèn),那這時(shí)候他提出的疑問(wèn)會(huì)是啥,基本上都是建設(shè)性意見(jiàn),你把它加進(jìn)去就行。這樣你跟案場(chǎng)經(jīng)理真正的互動(dòng)就有了,要不然他不說(shuō)話,在某種程度上講,他都不知道該說(shuō)啥,因?yàn)槟氵@個(gè)方案里邊漏洞太多,他無(wú)從下手。
對(duì)于你目前這個(gè)幾個(gè)核心的問(wèn)題,就是積累太少,積累太少那就無(wú)法輸出。但你不要以為積累就是通過(guò)時(shí)間來(lái)積累,每個(gè)人每天都是二十四小時(shí),他不是用時(shí)間來(lái)積累出來(lái),是你單位的時(shí)間能不能盡可能的多做一些事。你這樣的話,積累到一定程度之后,你就可以去輸出。